선분양 vs 후분양, 분양가 상한제의 모든 것!

분양가 상한제가 시행되면서 도시정비사업 계획에 많은 변동이 예상됩니다. 대표적인 예가 역대 최대 규모의 재건축 사업으로 꼽히는 강동구 둔촌주공 아파트입니다. 분양가 상한제 시행 전 막차 분양을 노렸지만, 예상 분양가에 대한 조합원 간의 이견으로 분양가 상한제 적용을 받게 됐습니다.

도대체 분양가 상한제가 뭐길래 논란이 되는 걸까요? 

분양가 상한제란?

집값 안정화를 위해 신규 아파트 분양 가격을 일정 수준 아래로 제한하는 제도입니다. 정부는 일반 주택보다 아파트 분양가 상승률이 과도하게 높다고 보고, 무주택자들이 부담 가능한 수준으로 분양가를 개선하겠다고 합니다. 이미 LH 공사, SH 공사와 같이 국가나 지방자치단체에서 공급하는 공공택지 아파트의 경우 분양가 상한제를 시행 중이며, 지난 7월 29일 이후부터는 민간 기업 건설사가 공급하는 민간택지 아파트에도 분양가 상한제를 적용합니다.  

어느 지역에 해당할까? 

분양가 상한제가 적용되는 지역은 서울 강남·서초·송파·강동·마포·용산·성동·영등포·동작·양천·서대문 등 13개 구, 서울 강서·노원·동대문·성북·은평구 5개 구 37개 동, 경기 과천·광명·하남시의 13개 동입니다. 이 지역들은 주택 정비 사업 이슈가 있거나 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 곳입니다. 

분양가 결정 방식

분양가 상한제가 적용되는 지역의 분양가는 택지비에 정부가 정한 기본형 건축비를 더하고, 아파트에 따라 추가된 가산비를 포함해 상한선을 결정합니다. 이렇게 계산한 분양가는 지방자치단체의 분양가 심의위원회로부터 승인을 받습니다.

분양가 상한제 시행이 분양가에는 어떤 영향을 미칠까요? 재개발·재건축을 앞둔 조합들은 셈법이 복잡해졌습니다. 7월 29일 분양가 상한제 이전에 HUG(주택도시 보증 공사) 분양을 신청한 조합은 HUG 분양, 선분양과 후분양 중에서 분양가를 비교해 선택해야 합니다. HUG분양을 신청하지 않는 조합은 분양가상한제 이후 시장 상황과 자산평가 결과에 따라 선분양과 후분양 중 선택해야합니다. 

분양가 상한제 이후 집값의 변화 

전문가들은 분양가 상한제 이후 집값 하락을 주장하는 의견과 상승을 주장하는 의견이 팽팽하게 맞서고 있습니다.

분양가 하락을 주장하는 측에서는 분양가 상한제가 집값 안정화를 목표로 시행하는 만큼 규제에 따라 아파트 분양 가격이 주변 단지 시세 대비 70~80% 수준이 될 것으로 보고 있습니다. 이에 아파트 재건축을 추진하고 있는 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크 에비뉴포레)​와 서초구 신반포3차·경남아파트(래미안 원베일리), 신반포15차아파트(래미안 원펜타스) 조합은 분양가 상한제 적용을 앞두고 HUG 분양을 신청했습니다. 

반대로 분양가 상한제 적용 시 지금보다 분양가가 오를 것이라고 주장하는 측에서는 토지 거래의 지표가 되는 표준지 공시지가를 반영하면 HUG가 제시한 일반 분양가보다 더 높아지리라 예측합니다. 공시지가가 높아지면, 분양가 평가요소인 택지비가 올라 아파트 분양가도 함께 오른다는 얘깁니다. 여기에는 분양가 상한제 이전, HUG가 제시한 분양가가 조합원들의 기대에 미치지 못한 것도 원인으로 작용했습니다. 

이렇게 의견이 분분한 만큼 7월 29일 이전에 HUG 분양을 신청한 조합들도 입장을 선회하고 있습니다. 분양가 상한제에서 분양가는 택지비의 영향을 많이 받으며, 택지비가 높을수록 분양가가 올라갑니다. HUG 분양가에 반발해 둔촌주공 아파트는 최근 집행부 해임으로 분양가 상한제 적용이 확정됐으며, 래미안 원베일리의 경우 택지비 감정평가 결과에 따라 선택을 바꿀 가능성이 있습니다. 래미안 원펜타스는 HUG 분양을 신청했지만, 실착공일이 확정되지 않아 주택도시 보증 공사(HUG) 분양보증을 받지 못했습니다. 따라서, 분양가 상한제로 진행될 확률이 높은 상황입니다.

분양가 상한제가 적용될 경우, 조합원들이 후분양을 택할 가능성도 제기되고 있습니다. 그렇다면, 분양가 상한제 시행 이후 선분양과 후분양은 어떤 차이가 있을까요?

분양가 상한제 이후 선분양과 후분양 비교

분양가 상한제 선분양은 주택을 짓기 전에 미리 입주자를 모집해 분양하는 방식입니다. 선분양은 자금 확보 후 공사를 추진하므로 사업비에 대한 이자 비용이나 분양 지연으로 인한 이자 비용이 조합원 분담금에 포함되지 않습니다. 다만, 착공 전에 분양가가 결정되어 택지 감정평가액에 공시지가 상승률이 반영되지 않습니다.

분양가 상한제 후분양은 공사가 진행된 후 분양하는 방식입니다. 후분양은 분양 전 공사를 진행하므로 사업비에 대해 이자 비용이 발생하지만, 공사가 진행되는 동안 공시지가 상승률을 반영해 일반 분양가가 높게 책정될 수 있습니다. 조합의 입장에선 아무래도 일반 분양가가 높게 책정되어야 분담금에 대한 부담을 덜 수 있기 때문에 후분양도 염두에 두게 될 것입니다. 

최근 이슈가 되고 있는 둔촌주공 조합 경우, 분양가 상한제 선분양을 추진하고 있습니다. 전문조합 관리인을 세워, 올해 안으로 기존에 받은 HUG 분양가 2978만원을 넘는 평당 3550만 원 분양가를 받는 것이 목표라고 합니다. 역대 최대 재건축으로 주목받고 있는 만큼 앞으로의 진행 사항은 재건축 사업의 지표가 될 것입니다.

정부는 주택 가격 안정을 위해 다양한 정책을 내놓고 있습니다. 하지만 시행 기간이 짧아 정책들이 온전히 안착하려면 시간이 필요합니다. 특히 조합원과 분양 대상자의 개념은 해석에 따라 유동적으로 변해 분양 규제에 관심이 있다면, 꾸준히 관심을 가지고 지켜봐야 할 것입니다.