분양가 상한제, 집값 어디로? – 전문가 대담

민간주택에까지 분양가상한제가 본격적으로 적용되면서 부동산 시장, 특히 재개발·재건축사업에 미칠 파장을 우려하는 목소리가 큽니다. 분양가상한제가 정확히 무엇인지, 조합원으로서 어떻게 대처해야 하는지, 부동산 전문가 3분을 모시고 자세한 이야기를 나누어보겠습니다.     

전문가를 소개합니다

1. 분양가상한제가 등장하게된 이유는 무엇인가요?

(이진우, 이하 이) 분양가 상한제는 1977년 분양 상한가로 처음 도입되었습니다. 당시 중동 붐 등으로 인해 시장의 자금 사정이 풍부했고 낮은 주택보급률 등으로 인해 부동산 가격이 급등했는데요, 특히 아파트의 공급이 본격화되면서 시장에 투기적 수요 등으로 인해 분양가에 대한 규제가 필요하게 되었습니다.

(서진형, 이하 서) 하지만 외환위기 이후 부동산 가격이 급락하고 미분양이 급증하자 폐지되었다가 2002년 이후 주택 가격 상승으로 인한 사회적 문제가 이슈화되자 2005년 판교 신도시의 고분양가 및 청약과열을 막기 위해 공공택지에 한해 재도입되어 시행되었죠. 민간택지에는 2007년부터 2015년까지 확대 실시되다가 이후 일부 지역에만 유명무실하게 적용되고 있었습니다.

(정형근, 이하 정) 그러던 2019년 11월, 좀처럼 잡히지 않는 집값을 잡기 위해서 정부가 이 카드를 다시 꺼내 들었습니다. 당시 서울 아파트 매매 가격은 강남 재건축과 신축 단지를 중심으로 점점 상승 폭이 커지고 있는 상황이었는데요, 분양가가 높아지면서 주변 부동산 가격도 덩달아 올라가는 패턴을 막기 위해 도입되었습니다.

2. 분양가상한제가 적용되면 앞으로 도시정비사업지(재건축·재개발)은 어떤 영향을 받게 될까요?

(이) 통상적으로 재건축 재개발과 같은 도시정비시업은 분양시장이 살아있고 기존 주택시장도 살아있는 조건이 이루어져야 사업의 속도를 내게 되는데요, 분양시장이 살아 있으면 분양가격도 높아지고 분양률도 좋아 조합원의 입장에서는 사업성이 그만큼 좋아집니다. 그리고 기존 주택시장이 살아있으면 조합원 입장에서 자산에 대한 평가가 그만큼 좋아지기 때문에 사업을 적극적으로 추진하게 됩니다. 하지만 분양가 상한제가 적용되어 일반 분양 수입이 낮아지면 조합원 분담금이 증가할 수밖에 없는 구조라 사업에는 부정적이라 할 수 있습니다.

(서) 재개발·재건축조합은 정비구역 내 진행되는 주택 정비사업의 시행자로서 사업과 관련된 일체의 법률관계를 자신의 책임과 이름으로 계약합니다. 그런데 이런 분양가 규제는 사업시행자의 과도한 사유재산권 침해를 가져올 수 있습니다. 따라서 재건축 재개발 사업의 사업주체들이 사업을 서두르기보다는 정부 정책의 기조가 변화되길 기다릴 것으로 보입니다.

(정) 극단적으로 보면 서울 재개발과 재건축 분양가의 가격 역전현상이 벌어질 수도 있습니다. 한마디로 조합원이 일반분양자보다 돈을 더 내고 집을 갖게 되는 기현상이 벌어지는 상황도 연출될 가능성도 있는 거죠. 따라서 조합원의 재산을 지키기 위한 방법으로 후분양 쪽으로 우회하는 사업지가 늘어날 수도 있고 일반분양을 없애자는 움직임 또는 재건축 자체를 전면 중단하고 기다리는 사업지들도 있을 것으로 보입니다.

3. 분양가상한제의 효과와 부작용은 어떤게 있을까요?

(이) 부동산 시장은 수요와 공급이 있는 시장이기 때문에 정부의 과도한 가격 규제는 반드시 시장에 부작용으로 나타납니다. 당장 재건축 재개발과 같은 도시 정비사업의 위축이 불가피하고 신규 공급의 위축으로 일시적으로 수급 불균형이 발생할 수 있습니다. 현재와 같이 집값이 많이 올라있는 상황에서는 분양가 상한제가 적용된다 하더라도 기존 주택 가격의 하락으로 이어지지 않기 때문에 공급 부족으로 인한 가격 상승이 더 우려됩니다.

(서) 하지만 분양가상한제가 시행되면 재건축 단지의 수익성이 떨어져 도시정비사업에 어려움이 발생할 수 있습니다. 낮은 분양가 때문에 인기지역은 분양이 빠르게 이루어지지만, 전매 제한 및 실거주 의무가 있어 비인기지역은 미분양이 속출할 수 있습니다. 또한 건설산업의 위축으로 국가 경제에 악영향을 미칠 수도 있고, 낮은 분양가를 맞추기 위해 자재와 기술을 점점 더 저렴한 것으로 대체하면서 신규주택의 질적인 저하를 가져올 수 있습니다.

(정) 분양가 상한제의 가장 큰 수혜자는 당연히 일반분양 청약 당첨자들입니다. HUG의 분양가 나 시세보다도 훨씬 저렴한 분양가(주변 시세 대비 70~80% 수준)로 분양을 받을 수 있고, 당첨자는 전매가 5~10년까지 제한되고 5년간 실거주 의무도 있는 만큼 투기세력보다는 무주택 실수요자들이 우선권을 얻게 되는 장점이 있습니다.

4. 분양가상한제의 도입을 거부하는 사업지와 준비하는 사업지는 각각 어떤 이유 때문일까요?

(이) 하지만 이렇게 분양가 상한제를 피한 상당수 사업지에서 일반 분양가가 조합원 분양가보다 낮은 수준으로 책정이 되면서 여러 불협화음이 나오고 있습니다. 분양가 상한제 적용을 피할 수 없게 된 사업지들의 경우에도 이미 HUG가 실질적으로 분양가 통제를 하고 있었기 때문에 분양가 상한제 적용을 받아도 큰 차이가 없을 것이라 보고 있습니다. 다만 조합의 입장에서 수익을 극대화하기 위해 선분양과 후 분양을 놓고 고심하고 있는 사업지들이 많습니다.

(서) 분양가상한제의 도입을 거부하는 사업지는 결국 분양가 통제로 조합이나 조합원의 이익이 감소하기 때문이고, 그대로 강행하는 사업지는 어차피 현 제도하에서 재건축 재개발을 진행할 수 밖에 없기 때문에 주거환경을 개선하기 위해서 추진하고 있습니다.

(정) 일부 사업지에서는 7월 29일 이전에 입주자 모집공고 승인 신청을 한 뒤 HUG 분양 보증서 유효 기간인 두 달 동안 HUG 분양가와 분양가 상한제 적용 분양가를 비교해 더 유리한 것을 선택하려는 움직임이 있는데요, 오히려 HUG의 분양가보다 분양가 상한제 적용을 적용받는 것이 더 유리하다는 판단을 한 단지는 대표적으로 둔촌주공이 그 예시 단지입니다.

5. 조합원입장에서 분양가 상한제를 어떻게 준비해야 할까요?

(이) 일반분양 수입이 조합의 사업성을 좌우하기 때문에 조합에 가장 유리한 방법을 선택할 것으로 전망됩니다. 최근 선분양이 아니라 후 분양을 고려하는 사업지들이 늘고 있는 것도 이러한 추세를 보여주는 것입니다. 분양가 상한제에서 분양가격이 택지 감정가와 표준건축비 그리고 가산비를 통해 산정되는데 후 분양을 하게 되면 택지 감정가가 상승해 향후 분양가를 좀더 높이 받을 수 있기 때문입니다.

특히 강남과 같이 공시지가의 상승률이 높은 지역의 경우 후분양을 검토하는 것도 나쁘지 않은 선택이라 할 수 있습니다. 현재와 같은 저금리 상황이 이어진다면 향후 공시지가 상승과 금융비용 등을 비교해서 조합원에게 유리한 조건을 선택하는 것도 좋은 방법이라 할 수 있습니다.

(서) 사업지에 실거주하는 조합원의 경우에 해당 사업의 지연에 따른 주거계획 수립이 필요합니다. 또 투자용의 경우에는 해당 사업의 지연에 따른 추가 비용 부담에 대한 재검토가 필요하다고 생각됩니다.

(정) 분양가 상한제가 적용되면 HUG의 분양가 통제보다도 5~10% 더 낮은 가격으로 일반분양을 해야만 합니다. 조합원의 경우 일반분양이 바로 수익이고 부담금을 줄이는 것인데 이게 낮아진다면 결국은 그 손실을 만회할 수 있는 방법을 찾아야 할 것입니다. 미래가치가 높은 입지라면 당장의 제도에 억지로 끼워 맞추기보다는 장기적인 관점으로 추진 속도에 맞춰 최대한의 이익을 추구하는 것이 맞는 방법이라 보입니다. 어차피 입지가 좋다면 조합원 부담금이 높아지긴 하겠지만 장기 보유에 따라 그 이상의 시간 이익이 발생할 것이므로 섣부른 매도만 하지 않는다면 손실이 발생하지 않을 것이라 봅니다.