리모델링 세금 상식 ① – 조합원 편

리모델링과 재건축은 진행 속도, 건축 방법, 법적 규제의 내용 등에 있어 여러 모로 비교의 대상이 됩니다. 두 사업의 장∙단점을 비교함에 있어 세금 이슈 또한 빼놓을 수 없을 텐데요. 리모델링 조합원이 놓치지 말아야 할 세금 상식! 재건축과 비교하면서 낱낱이 살펴보도록 하겠습니다.

　
1) 취득세

먼저 취득세입니다. 리모델링으로 헌 아파트가 새 아파트로 탈바꿈하면, 조합원은 좀 더 넓어지고 좋아진, 새로운 집을 얻게 됨에 따른 취득세 납부의무를 부담합니다.

① 기존 면적에 대해서도 취득세를 납부해야 합니다. 우리 세법은 대수선 또한 취득으로 보기 때문인데요, 다만, 특례규정에 따라 전용면적이 85㎡이하이면 2%의, 85㎡를 초과하면 2.2%(중과기준세율 2% + 농어촌특별세 0.2%)의 각 세율에 따른 취득세를 납부하게 됩니다.

② 리모델링으로 늘어난 일부 면적에 대해서는 원시취득세율(지방세법 제11조 제3항 : 건축 또는 개수로 인하여 건축물 면적이 증가할 때에는 그 증가된 부분에 대하여 원시취득으로 본다)에 따른 취득세를 납부해야 하는데요, 이 때 세율은 면적이 85㎡이하이면 2.96%(원시취득세율 2.8% + 지방교육세 0.16%), 85㎡를 초과하면 3.16%(원시취득세율 2.8% + 지방교육세 0.16% + 농어촌특별세 0.2%)이 됩니다.

재건축은 취득 시기에 따라 토지에 대한 취득세를 부담하기도 하고, 원시취득세율에 따른 세금 또는 승계취득세율에 따른 세금을 납부하기도 합니다. 하지만 리모델링은 취득시기에 상관없이 동일하게 위와 같은 취득세를 부담하게 된다는 점에서, 취득시기에 따라 취득세 부과 대상, 부과 세율이 달라지는 재건축과 차이점이 있습니다.

　
2) 보유세

다음으로 보유세입니다. 리모델링 조합원은 공사 기간 내내 종전과 같은 보유세 납부 의무를 부담합니다. 반면에 재건축 조합원은 주택 철거 이후에는 주택에 대한 재산세 및 종부세를 납부하지 않고 토지에 대한 재산세만을 부담하는데요, 이는 “주택의 골조가 남아있느냐, 아니면 완전히 철거되었느냐”에 따른 차이입니다.

철거란 ① 주택의 건축물이 사실상 철거, 멸실된 날, ② 사실상 철거 멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거 멸실 된 날을 말하는데요, 실무에서는 통상 멸실등기된 날을 기준으로 철거를 판단합니다.

따라서 골조를 남기고 공사가 진행되는 리모델링의 경우, 여전히 보유세 부과대상이 되는 것인데요, 공사 기간 내에는 실거주가 불가능하여 주거생활을 영위할 수 없고 부분철거 또한 실질 재산 가치 하락 상태로 볼 수 있다는 점에서 입법적 고려가 필요한 부분입니다.

　
3) 양도소득세

마지막으로 양도소득세입니다. 양도소득세를 규정하는 소득세법은 양도에 관한 정의에서 “조합원 입주권”을 “도시 및 주거환경정비법 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따라 입주자로 선정된 지위를 말한다”고 규정하고 있습니다. 이에 조합원 입주권에 관한 규정들이 리모델링에는 적용되지 않는데요.

① “입주권은 주택 수에는 포함되지만 주택은 아니다”는 것은 리모델링에는 해당되지 않게 됩니다(1주택과 1입주권을 보유하고 있는 경우, 주택을 매도한다면 2주택자 중과세율에 따른 양도세를 납부해야 되지만, 입주권을 먼저 매도하는 경우에는 주택이 아닌 권리를 처분하는 것이기 때문에 중과세율의 적용을 받지 않고 일반세율에 따른 양도세를 납부).

② 대체주택을 취득하는 경우에도 마찬가지입니다. 이주가 시작되고 공사기간 동안 조합원들은 대체주택을 마련하기 마련인데요, 전∙월세가 아닌 자가 형태로 취득하는 경우도 적지 않습니다. 이 때 재건축은 일정 요건을 구비하면 세제 혜택을 주고 있지만 리모델링은 그렇지 않습니다.

위와 같이 리모델링이 재건축과 달리 다양한 세제 혜택을 받지 못하는 것은 완전 철거가 이루어지지 않는다는 점, 사업기간 내내 소유권이 조합원들에게 남아있다는 점에 기인하는 것으로 보입니다. 그렇지만 공사기간 동안, 리모델링 조합원들도 재건축 조합원들과 마찬가지로 기존 주택에 거주하기 어렵다는 현실적인 지점들이 반영되어야 할 필요성은 분명히 있을 것인데요, 추후 리모델링의 세제 제도의 변화에 귀추를 주목해야하는 이유입니다.

　

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