리모델링 세금 상식 ② – 조합 편

각종 규제 및 기준이 높은 재건축의 대안으로 리모델링을 추진하는 조합이 많아지며, 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 리모델링 조합이 부담하는 세금에 대한 논란이 뜨겁습니다. 재건축 조합과 비교하여 불합리하다는 지적 및 실질과 맞지 않는 과세라는 등 비판의 목소리가 높았는데요. 현실에 맞도록 법 개정이 이루어지고 있지만 일부 세금은 여전히 문제의 지점이 있습니다. 리모델링 조합이 납부해야 하는 부동산 세금 중 대표적인 세금은 무엇이며, 각 세금에 어떠한 문제점과 변화가 있었는지 살펴보겠습니다.

1) 취득세

리모델링 사업 진행 시, 모든 소유자들의 동의를 얻어내는 것은 참으로 어려운 일입니다. 그렇다고 소수의 미동의자들로 인해, 대다수의 소유자들이 원하는 주거 개선이라는 당면 과제를 지나칠 수 없습니다. 이에 우리 법은 사업시행자인 조합으로 하여금 미동의자들의 아파트를 취득할 수 있도록 하는 규정을 두고 있는데요. 이때의 취득은 거주, 투기의 목적이 없는 사업 진행과정에서 필수불가결한 절차입니다.

기존에 우리 법은 법인(조합)이 주택을 취득할 경우, 주택 가액에 따라 1~3% 세율을 적용한 취득세를 부과했습니다. 그런데 정부는 2020. 7. 10. 법인에 대한 취득세를 중과하여 12%의 세율을 적용한다는 부동산 대책을 내놓았고, 2020. 8. 12. 위 내용으로 지방세법이 개정되었습니다. 다만, 투기 등과 상관없는 경우에는 취득세 중과의 예외를 인정하였는데요. 대표적인 것이 사업 진행과정에서 법인이 “멸실시킬 목적으로 취득하는 주택”이었습니다.

위 규정에 따라 재건축, 재개발 조합의 경우 기존과 같이 1~3%의 세율에 따른 취득세를 납부하면 되었는데요. 반면에 리모델링 조합은 공정 상 완전 멸실이 이루어지지 않는다는 이유로, 12%의 엄청난 취득세를 납부해야 하는 문제점이 야기되었습니다.

불합리한 세금 부과에 대한 비판의 목소리가 높아지자 2021. 10. 29 “리모델링 조합의 취득에도 중과를 제하도록 하는 내용”의 법제처 입법예고가 이루어졌고(제2021-653호), 2021. 12. 31. 개정 지방세법 시행령(2022. 1. 1. 시행)에 취득세 중과 예외로 “주택법에 따른 리모델링 주택조합이 취득하는 주택”이 신설되었는데요. 마침내 리모델링 조합도 취득 시 일반 세율의 적용을 받게 되었습니다(지방세법 제13조의 2, 지방세법 시행령 제28조의 2 제14호).

2) 재산세

미동의자에 대한 매도청구권의 행사로, 조합이 소유권을 취득하면 재건축 조합이든 리모델링 조합이든 모두 재산세를 납부해야 합니다. 다만, 공정 과정에 따른 재산세 부과 대상에 차이가 있는데요. 재건축의 경우 건물이 철거된 이후에는 토지에 대한 재산세만을 납부한다면, 리모델링의 경우는 건물의 철거 없이 공사가 진행되므로 토지와 건물에 대한 재산세를 계속 부담합니다.

3) 종합부동산세

종합부동산세와 관련하여서는 철거 전에도 차이점이 있습니다. 재산세와 달리 종부세는 다주택자에게 징벌 수준의 중과세율을 인정하고 있습니다. 이에 종합부동산세법은, 투기 목적과 상관없이 사업 진행을 위한 소유에 대해서는 종부세 부과에 대한 예외를 두고 있는데요. “일정 사업자가 멸실시킬 목적으로 취득하여 취득일로부터 3년 이내에 멸실시키는 주택의 경우”는 종부세 과세표준 합산 대상이 되는 주택의 범위에서 제외하도록 하는 것이(종합부동산세법 제8조 제2항, 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제21호), 그중 하나입니다.

위 규정에 의거 재건축 조합은 종부세의 면세 혜택을 받는데요. 리모델링의 경우, 완전 철거가 이루어지지 않기 때문에 위 혜택에서 제외됩니다. 즉, 조합이 매도청구권을 행사하여 미동의자들의 부동산을 취득하면, 그 보유기간 동안 조합은 6%의 세율에 따른 종합부동산세를 납부해야 하는 것인데요. 공사기간이 평균 3~4년이 된다는 점, 종합부동산세는 매년 부과되는 세금이라는 점을 감안하면, 조합이 사업기간 내 부담해야 할 세금은 완전 철거되지 않은 기존 주택에 거주가 불가능한 상황에서 과하게 부과되고 있습니다.

4) 부가가치세

상품의 거래나 서비스의 제공과정에서 얻어지는 부가가치에 대해서는 부가가치세가 부과되는데 건설용역을 제공하고 받는 리모델링 사업에서도 원칙적으로 부가가치세가 과세됩니다. 하지만 조세특례제한법 제106조 제 1항 제4호, 및 동법 시행령 제 106조 제 4항, 제5항은 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역 포함)의 부가가치세 면세에 관한 특례 규정을 두고 있는데요.

위 규정에 따르면, 리모델링을 하기 전의 주택 규모가 국민주택규모(전용면적 85㎡)이하이며 리모델링 후 당해 주택의 규모가 국민주택규모(전용면적 85㎡)를 초과하는 경우, ①국민주택의 건설용역으로서 건설산업기본법, 전기공사업법, 소방법, 정보통신공사업법, 주택법, 하수도법 및 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 의하여 등록을 한자가 공급하는 것, ②당해 리모델링에 사용되는 설계용역으로서 건축사법에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것은 면세 대상으로 부가가치세를 면제받게 되는데, 이때 리모델링하기 전 주택규모의 100분의 130을 초과하는 경우는 면세 대상에서 제외됩니다.

5) 법인세

조세특례제한법 제104조의7은 정비사업조합에 대한 과세특례에 관해 정하면서, 조합이 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 것은 수익사업이 아닌 것으로 정하고 있는데요. 대법원도 추가부담금은 추가적인 출자의 납입에 해당하므로 법인세 과세대상인 수익사업에서 생긴 소득이라 할 수 없어 법인세를 부과할 수 없다는 입장입니다(대법원 2018. 12. 6. 선고 2018두54040판결, 부산고등법원 2018. 7. 20. 선고 2018누20338판결).

리모델링 조합의 경우도, 추가부담금이 추가 출자의 납입에 해당함은 동일하다고 할 것인데요. 따라서 법인세에 관하여는 재건축과 차이가 없다고 볼 수 있습니다.

이처럼 리모델링은 골조를 남기고 공사가 진행된다는 이유만으로 재건축이 받는 여러 세제혜택에서 제외되고 있습니다. 하지만 이는 두 사업 모두 동일하게, 공사기간 동안 기존 주택의 거주가 어렵고 재산 가치의 실질적인 하락이 있다는 점을 간과한 입법 정책의 문제라고 볼 수 있는데요.

재건축에 대한 대안으로 리모델링 사업이 더욱 활발해지고 있는 가운데, 현실에 맞춘 개정 작업이 시급히 이루어지기를 기대해 봅니다.

　

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