조합원 맞춤法 사전 ⑪ – 과거 정비구역 내 거주했던 사람은 조합 임원이 될 수 있을까?

재건축ㆍ재개발 사업에서 조합장을 비롯한 조합의 임원은 사업의 성패를 좌우할 만큼 중요한 역할을 담당하고 있습니다. 따라서 도시 및 주거환경정비법은 조합장을 포함한 조합 임원의 자격을 법으로 규정하고 있습니다. 만약, 조합장이 법에 정한 요건을 갖추지 못했다면 어떤 일이 벌어질까요? 소송까지 이어지기도 하는 조합장 및 조합 임원의 자격 요건과 결격사유 등에 대해서 함께 알아보겠습니다.

　
재건축ㆍ재개발 조합의 임원이 되기 위한 요건

도시 및 주거환경정비법 제41조(조합의 임원)   ① 조합은 다음 각 호의 어느 하나의 요건을 갖춘 조합장 1명과 이사, 감사를 임원으로 둔다. 이 경우 조합장은 선임일부터 제74조제1항에 따른 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 자의 경우 영업을 말한다. 이하 이 조 및 제43조에서 같다)하여야 한다. <개정 2019. 4. 23.>   1. 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상일 것   2. 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축사업의 경우에는 건축물과 그 부속토지를 말한다)를 5년 이상 소유하고 있을 것

도시 및 주거환경정비법 제41조 제1항에서는 조합장을 포함한 조합의 임원이 되기 위한 요건을 법으로 정하고 있는데, 거주 요건과 소유 요건을 정하고 있습니다. 정비구역에서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내에서 1년 이상 거주하였다면, 조합의 임원으로 선출될 자격을 갖출 수 있습니다.

그렇다면 거주하지는 않았지만, 상가를 소유하고 있거나 토지를 소유하는 경우 또는 주택을 소유하였으나 임대한 경우에는 조합의 임원이 될 수 없을까요?

이를 위해서 제41조 제1항 제2호에서는 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유한 경우에는 임원의 자격을 부여하고 있습니다. 따라서 조합의 임원이 되기 위해서는 1년 이상 거주하였거나, 또는 5년 이상 보유하였어야 합니다.

　
조합장이 당선된 후 지켜야 할 추가 요건

단순 조합의 임원과는 달리 조합장이 당선된 후에는 한 가지 추가 요건이 있습니다.

도시 및 주거환경정비법 제41조(조합의 임원)   ① 조합은 다음 각 호의 어느 하나의 요건을 갖춘 조합장 1명과 이사, 감사를 임원으로 둔다. 이 경우 조합장은 선임일부터 제74조제1항에 따른 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 자의 경우 영업을 말한다. 이하 이 조 및 제43조에서 같다)하여야 한다. <개정 2019. 4. 23.>

이와 관련하여 제41조 제1항 단서에서는 조합장은 선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지는 정비구역 내에서 거주하여야 한다고 가중하여 정하고 있습니다.

(상가 소유자가 조합장이 되는 경우를 고려하여 영업을 하는 자의 경우 영업을 말한다고 정하였습니다.)

따라서 다른 임원과 달리, 조합장은 조합장으로 선임된 때부터 관리처분계획인가일까지 정비구역 내에서 반드시 거주할 의무를 부여하고 있습니다.

도시 및 주거환경 정비법 제41조 제1항 따르면 조합 임원이 되기 위해서는 정비구역에서 1년 이상 거주해야 하는 거주 요건이 있는데 이때 거주 기간 동안 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 소유해야 할까요? 그리고 거주 기간 동안 이사를 다녀오는 경우는 어떻게 될까요? 아래의 법령해석례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

법제처 법령해석례 19-0464 [질의] 조합 임원으로 선임되려면 정비구역에 1년 이상 거주하고 그 기간 동안 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 소유해야 하는지 여부 (*조합의 임원으로 선임될 당시에는 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호에 따른 토지등소유자의 자격을 갖추고 정비구역에 거주하고 있는 것을 전제로 논의함.) [답변] 정비구역 내 거주 기간 동안 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 소유하고 있어야 하는 것은 아니다. 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 소유했는지 와는 상관없이 해당 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상이면 되는 것이 명백하다.

또한 위의 법령해석례에 따르면, 거주 기간 1년은 1년을 계속하여 거주한 것이 아니라 총 거주 기간의 합이 1년 이상이면 되는 것입니다. 6개월 동안 거주하다가 이사를 거듭하여 다시 해당 정비구역 내 6개월 이상 거주하게 되어 거주 기간의 총합이 1년 이상이라면 조건을 충족하는 것이 됩니다. 또한, 1년 이상 거주한 세입자가 그 후에 토지등소유권을 취득하여 조합원의 자격을 갖춘 경우에도 자격이 주어집니다.

　
조합장 자격 논쟁 시, 유의할 사항

조합장의 거주의무 위반으로 인한 자격 요건이 다투어질 경우 조합장이 위반한 요건이 무엇인지 정확히 파악하는 것이 필요합니다. 1) 조합장 선임 자격 요건 위반(조합임원 일반요건) 2) 선임 후 자격 유지 요건 위반(조합장 특수요건) 이라는 두개의 조항이 별도의 내용임을 인지하고, 구분하여 명확히 주장하거나 두 개의 요건을 함께 주장해야 합니다.

마지막으로 도시 및 주거환경정비법에서 조합 임원이나 조합장의 결격사유나 해임 사유에 대해서 어떻게 정하고 있는지 살펴보겠습니다.

도시 및 주거환경정비법 제43조(조합임원 등의 결격사유 및 해임) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 조합임원 또는 전문조합관리인이 될 수 없다. <개정 2019. 4. 23., 2020. 6. 9.> 1. 미성년자ㆍ피성년후견인 또는 피한정후견인 2. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자 3. 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료(종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 아니한 자 4. 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자 5. 이 법을 위반하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고 10년이 지나지 아니한 자 ② 조합임원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당연 퇴임한다. <개정 2019. 4. 23., 2020. 6. 9.> 1. 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하게 되거나 선임 당시 그에 해당하는 자였음이 밝혀진 경우 2. 조합임원이 제41조제1항에 따른 자격요건을 갖추지 못한 경우 ③ 제2항에 따라 퇴임하게 된 임원이 퇴임 전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 아니한다.

도시 및 주거환경정비법 제43조 제2항 제2호에서는 제41조 제1항의 자격 요건을 갖추지 못한 경우 당연 퇴임하도록 정하고 있습니다. 다만, 제3항에서는 기존에 조합의 임원으로 행한 행위가 무효가 된다면 큰 법적 혼란이 생길 수 있으므로, 퇴임 전에 관여한 행위는 효력을 잃지 않는다고 정하고 있기 때문에 당장 조합원 또는 조합 임원이 결격사유 등으로 해임되는 상황에서도 큰 법적 혼란이 야기되지는 않을 것으로 보입니다.

　

위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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