[팩트체크] 8.16 부동산 대책, 조합과 조합원은 어떻게 대비해야 할까?

지난 8월 16일, 정부는 향후 5년간 국민의 주거안정을 위해 전국에 270만호의 주택을 공급한다는 ‘국민주거 안정 실현방안’을 발표했습니다. ‘민간 주도의 주택공급 확대’라는 키워드가 반영된 이번 8.16 ‘국민주거 안정 실현방안’ 대책을 도시정비사업 추진 관점에서 살펴보고, 유의미하게 변화하는 사항 3가지를 꼽아서 조합과 조합원 여러분에게 설명해드리고자 합니다.

1. 서울시 신속통합기획 10만호 추가 지정

　정부의 ‘국민주거 안정 실현방안’에 따르면, 서울시는 주택 노후도, 지역수급 상황 등을 종합적으로 고려하여 신속통합기획 방식으로 10만호 지정하겠다고 발표[1]했습니다. 10만호의 주택이라고 하면 일반적으로 얼마나 큰 규모인지 감이 잘 안 오실 수 있습니다. 예를 들어, 서울시에 위치한 뉴타운은 통상 8천에서 1만 3천여 세대로 형성되어 있습니다. 개별 재개발 구역으로 보면, 통상 1천~2천 세대로 형성됩니다. 최대 9개의 뉴타운이 형성될 수 있고, 재개발 사업으로 적게는 50개, 많게는 100개의 구역을 신규 지정한다는 의미입니다. 사실상 대 재개발 시대를 천명한 것이라고 해석됩니다. 서울시내 재개발 사업은 2000년대 지정이 대부분이었고 최근 들어 신규 지정된 구역은 없었습니다. 2017~2020년에는 공공 주도의 재건축ㆍ재개발 정책이 대두되었고, 2021년 처음으로 서울시가 신속통합기획 후보지를 발표하며 민간 주도의 재개발을 추진하게 되었습니다. 정부가 민간 재개발을 신규 지정하겠다고 발표하면서 적극적으로 새로운 국면을 열었다고 볼 수 있습니다.

　다만 많은 전문가들이 재개발 예정지는 하이 리스크, 하이 리턴(HIGH RISK, HIGH RETURN)이라고 설명합니다. 이번 8.16 대책이 실행될 시, 그 어느 때보다 정비사업지로 신규 지정될 가능성이 높아진 것은 맞지만, 재개발 정비구역 지정은 쉽게 이뤄지지 않습니다. 일반적인 개인이 재개발 정비 구역 지정의 법적 요건(노후도, 접도율, 호수밀도, 과소필지 등)을 파악하기란 불가능하고, 재개발 정비 구역으로 지정되더라도 조합설립인가를 위한 75% 이상의 조합원 동의율을 달성하는 것도 ‘산 너머 산’이라고 일컬을 만큼 재개발 사업 추진은 어려움이 많습니다. 사실상 재개발 극초기구역에서 약 20년 간 정비사업을 추진 중인 조합원 분들도 상당합니다.

　추후 재개발 예정지의 조합원이 되고자 한다면, 되도록 신축빌라는 피해야 합니다. 신축빌라가 들어선 재개발 예정지라면, 정비구역 지정에 주요한 조건 중 하나인 주택 노후도가 낮아지면서 해당 요건을 충족하지 못하게 됩니다. 서울시는 2022년 1월 28일을 권리산정기준일로 고시하여 향후 추진될 공공재개발, 민간재개발 공모에서는 공모시기와 관계없이 일괄적으로 ’22.1.28’을 권리산정기준일로 고시하겠다고 발표[2]했습니다.

　이 이후로 지어진 신축빌라의 조합원이라면, 해당 주택이 재개발 정비구역으로 지정되더라도 입주권을 받을 수 없습니다. 대신 신축빌라의 경우, 모아주택의 형태로 정비사업을 추진할 수 있습니다. 서울시가 모아주택은 추후 권리산정일을 공모 결과 발표할 때 정한다고 명시했기 때문입니다. 그러나 이 또한 사업성이 떨어질 수 있어 유의해야 합니다. 애초 권리산정기준일의 개념은 비경제적인 신축행위, 즉 지분쪼개기를 방지하는데 의의가 있습니다. 단독주택 1개당 입주권 1개가 나오는데, 이를 10세대로 쪼갠다면 다른 소유주들의 사업성이 떨어집니다. 재개발 예정지 내 위치한 신축빌라의 경우 사업성이 낮아 이를 제척하고 정비구역 지정을 추진하는 지역도 많으니, 재개발 예정지의 조합원이 되고자 한다면, 신축빌라 형태의 부동산 매매는 꼭 유념하셔야 합니다.

_^[1] 「국민 주거안정 실현방안」 8.16 부동산 대책 p9, 2022년 8월 16일.
_^[2] 「서울시, 신속통합기획 적용 ‘민간재개발 후보지’ 21곳 선정… 도시재생지역도 4곳」 p5, 2021년 12월 28일.

2. 주택 재건축 안전진단 완화

　주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준은 2018년을 기점으로 강화되었습니다. 이전 정부에서는 재건축을 투기의 온상으로 보았기 때문에 최대한 재건축을 까다롭게 진행하고자 여러 정책을 실행했습니다. 안전진단 규제 강화 정책 중 하나가 안전진단 가중치 변화였습니다.

　2015년만 해도 안전진단 가중치를 보면, 구조안정성 비율이 20%로 낮고 주거환경 비율이 40%로 높아서 사실상 안전진단을 통과하기가 어렵지 않았습니다. 2018년 이후로는 구조안정성 비율을 50%로 높이고 주거환경 비율을 15%로 낮춰 안전진단 통과가 아주 어려워졌습니다. 이번 ‘국민 주거안정 실현방안’에서는 안전진단 평가항목을 대폭 조정하고 공공기관 적정성 검토는 지자체가 요청하는 경우에만 시행하며 정비구역 지정권자인 특ㆍ광역시장 등이 국토부와 협의를 거쳐 항목별 배점을 상, 하향 하는 권한을 부여했습니다. 이것은 2차 정밀안전진단 자체를 무력화할 수 있는 굉장히 파격적인 변화입니다.

　주택 재건축 안전진단은 총 3단계의 ‘예비 안전진단 – 정밀 안전진단 – 안전진단 적정성 검토’로 이뤄져 있습니다. 편의상 언론이나 업계 등에서는 ‘정밀 안전진단’을 ‘1차 안전진단’, ‘안전진단 적정성 검토’를 ‘2차 안전진단’이라고 지칭하지만 법적으로 ‘2차 안전진단’이라는 용어는 존재하지 않습니다. 본래 안전진단 과정에서 ‘안전진단 적정성 검토’ 단계는 없었습니다. 도시 및 주거환경정비법 제13조 내 ‘안전진단 결과의 적정성 검토’가 나와있는데 해당 규정은 2018년도에 신설되었습니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제10조에 따르면 1차 안전진단에 해당하는 ‘정밀 안전진단’의 경우, ‘한국건설기술연구원’, ‘국토안전관리원’, ‘안전진단전문기관’ 등에서 진행할 수 있다고 명기되어 있습니다. 여기서, ‘안전진단전문기관’은 민간업체 입니다. 그래서 1차 안전진단 기준이 강화된 지금도 1차 안전진단은 2차에 비해 비교적 수월하게 통과 할 수 있습니다. 그러나 2018년 도시 및 주거환경정비법 제13조가 신설되며 ‘정밀 안전진단’ 단계를 통과한 주택이라고 하더라도 해당 안전진단이 합당한지 ‘공공기관 적정성 검토’ 단계를 필수적으로 거치도록 했습니다. ‘2차 안전진단’에 해당하는 ‘공공기관 적정성 검토’는 민간업체가 아닌 ‘한국건설기술연구원’과 ‘국토안전관리원’만이 수행할 수 있습니다. 2018년 이후 ‘2차 안전진단’인 ‘공공기관 적정성 검토’를 통과한 재건축 대상 아파트 단지는 서울시 내 단 5곳에 불과할 정도로 까다로웠습니다. 즉, 안전진단 가중치도 중요하지만, ‘공공기관 적정성 검토’ 단계가 쟁점이었는데, 이번 ‘국민 주거안정 실현안’에서는 이를 의무사항이 아닌 지자체에서 요청하는 경우만 수행하는 것으로 바꾸겠다고 발표한 것입니다. 만약 해당 사항이 개정된다면, 안전진단을 준비하고 있는 재건축 예정 사업지에서는 대형 호재라고 볼 수 있습니다. ‘1차 안전진단’인 ‘정밀 안전진단’에서 A/B/C 등급은 재건축 불허, D등급은 조건부 통과, E등급은 즉시 시행입니다. 만약 민간업체를 통해 D등급을 받는다면 지자체의 재량 내에서 ‘2차 안전진단’인 ‘공공기관 적정성 검토’를 생략하고 재건축 사업을 빠르게 추진할 수 있게 됩니다.

3. 도심공공주택복합사업 출구 전략 마련

　마지막 세 번째는 바로 도심공공주택복합사업입니다. 도심공공주택복합사업은 2.4 부동산 대책에서 발표된 사항으로 일반적으로 공공재개발이라고 지칭하지만, 5.6 부동산 대책의 공공재개발과는 다릅니다.

　5.6 부동산 대책의 공공재개발은 LH 한국토지주택공사, SH 서울주택도시공사 등의 공기업과 조합이 공동시행을 하는 것이지만, 2.4대책의 공공재개발은 조합이 해산되고 LH 한국토지주택공사나 SH 서울주택도시공사가 단독 시행한다는 것에 차이가 있습니다. 또한 현금청산 문제가 있습니다. 원래 2022년 2월 4일 이후 신규 매매계약한 사람은 우선공급권을 미부여하고 현금청산하겠다고 했습니다. 그러다보니 선의의 피해자 논란이 생겼습니다. 특정시점 이후로 취득한 사람을 일괄 청산 시키겠다고 하니, 정작 어떤 사업장이 정비구역으로 지정될지도 모르고 매수했다가 해당 지역이 도심복합사업으로 지정되면 현금청산자로 바뀌는 것이지요. 이후 해당 정책에 대한 논란이 일자 2022년 공공주택특별법의 국회 본회의 의결일(2022년 6월 29일)까지 소유권이전등기한 사람은 우선공급권을 부여하는 것으로 변경했는데 이는 시점만 뒤로 미룬 근안시한 대책이라는 비판이 있었습니다. 실제로 8차 도심공공주택복합사업 후보지 지정은 2022년 1월 26일에도 있었는데, 그 전에 매수했던 사람은 현금청산 대상이 되어 재산권이 침탈되었다고 주장하는 사례가 발생했습니다.

　이번 대책에서는 공공도심복합사업 후보지 지정이 되기 전, 이 사실을 모르고 취득했던 사람들이 강제로 현금청산자가 되어 재산권이 박탈당하지 않도록 사업 후보지 발표 전에 매수한 1주택 소유자는 특별공급권을 부여하겠다고 명기하였습니다. 이 경우, 모르는 취득한 사람 중 반드시 1주택자만 구제해야 하는가에 대해서 정비업계 일각에서는 의문을 제기하지만, 기존 문제를 의식하고 개선하려고 했다는 점에서 긍정적으로 바라보는 의견이 다수입니다. 또 무엇보다 중요한 점은 주민의 사업 선택권을 존중하는 차원에서 주민 동의율이 30% 미만인 사업장의 경우 도심공공주택복합사업 후보지에서 철회하고 민간 사업으로 전환할 수 있도록 지원하겠다고 공표했습니다.

　이렇게 8.16 부동산 대책인 ‘국민주거 안정 실현방안’ 중 도시정비사업과 관련된 내용을 정리해보았습니다. 재개발, 재건축 전문가의 시각으로 바라보았을 때 상당히 유의미한 사항 3가지를 꼽아보았습니다. 조합과 조합원 여러분들 중에서 해당 포인트를 찾아내신 분들도 있으시겠지만, 미처 몰랐던 분들은 해당 정책의 의미가 어떤 것인지 본 기고를 통해 이해하는데 도움이 되었으면 좋겠습니다. 가장 주요한 포인트는 정부가 앞으로 민간 정비사업을 통해 주택공급을 확대하고자 하는 의지가 높다는 점입니다. 세부적인 안은 추후 발표된다고 하니, 다음 번에는 270만호 가량의 주택공급이 원활하게 진행될 수 있도록 현실적이고 구체적인 안이 나오길 바라면서 이번 글을 마무리해보도록 하겠습니다.

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