[팩트체크] 10.27 부동산 대책, 정비 사업 조합과 조합원에게 어떤 영향이 있을까?

2022년 10월 27일 국토교통부가 도시정비사업에 대한 규제 완화 정책을 발표했습니다. 완화되는 정책들을 살펴보고, 해당 정책들이 정비 사업 조합과 조합원분들의 입장에서 어떤 내용을 상세하게 체크하면 좋을지, 앞으로의 전망은 어떨지 살펴보겠습니다.

1. 10.27 부동산 규제 완화 대책 들여다보기

① 청약 당첨자 기존주택 처분 기한 연장
　기존 투기과열지구 등에서 청약을 신청할 때는 기존 보유한 주택을 6개월 이내에 처분해야 하는 조건이 있었습니다. 이번 10.27 정책에 따르면, 이 처분기한이 6개월에서 2년으로 늘어나게 되었습니다. 이는 그간 양도소득세, 취득세, 대출에서 모두 일시적 2주택 허용 기간이 2년으로 연장된 것을 봤을 때 형평성을 고려한 정책이라고 생각할 수 있습니다. 또한, 현재 주택 매매 거래가 얼어붙은 시점에서 처분 기한이 연장되면 청약을 희망하는 사람들에게 부담감이 감소되는 효과를 기대할 수 있습니다.

② 중도금 대출보증 확대
　종전 중도금 대출 보증은 분양가 9억 이하의 주택만 적용이 되었으나, 이 기준이 9억에서 12억으로 완화되었습니다. 대출 규제의 경우, 투기과열지구 기준 9억 이하는 LTV 40%, 9억 초과 15억 이하는 20%, 15억 초과는 0%였습니다. 중도금 대출 보증이 확대되면 서울 대부분의 지역에서 웃도는 9억 원 이상의 분양가 때문에 중도금 대출을 걱정하던 분들에게는 희소식이 될 것이고 마찬가지로 부동산 거래가 조금 더 활발히 이루어지는 효과를 기대해 볼 수 있겠습니다.

③ 규제지역 추가 해제
　기존 2022년 9월 22일 규제지역 완화 이후 11월 10일 부동산 관계장관회의에서 정부가 규제지역 완화를 발표하였습니다. 기존 투기지역은 서울 15곳, 투기과열지구는 서울 · 경기 등 39곳, 조정대상지역 60곳으로 총 114개 지역이 규제지역으로 포함되어 있었으나, 2022년 11월 14일 자로 투기과열지구 및 조정대상 지역은 서울 15곳과 경기 4곳(과천 · 성남 · 하남 · 광명)으로 이외 지역은 규제지역에서 모두 해제됩니다. 투기과열지구의 경우 정비 사업 조합원 지위의 양도 및 정비 사업 분양주택 재당첨에 제한이 발생합니다. 예를 들어 인천에서 재건축 아파트에 투자하는 경우 투기과열지구에 지정되었을 때, 조합설립인가 이후 소유권 이전등기 시까지 조합원 지위의 양도가 불가능했지만, 규제 지정이 해제되면 언제든 양도가 가능하기 때문에 이런 측면에서 규제지역이 해제된 정비 사업 지역의 입주권 매매나 증여 거래가 증가할 것이라고 예측할 수 있습니다. 또한, 대출에 대한 규제도 대부분 해제됩니다. 규제지역에서 50%로 적용되던 LTV · DTI 규제가 각각 70%와 60%로 완화됩니다. 또, 1주택 초과 보유 세대는 새롭게 구입하는 주택에 대해 주택 담보대출이 불가능했던 규제도 다주택자도 주택 담보대출이 가능하게 됩니다. 반드시 실거주를 하지 않더라도 주택 담보대출을 활용할 수 있게 된 것입니다.

④ 15억 초과 아파트 주택 담보대출 허용
　기존 대출 규정은 무주택자(처분 조건부 1주택자 포함) 만 대출이 가능했습니다. LTV가 조정대상지역은 9억 이하 50%, 9억 초과 30%, 투기과열지구는 9억 이하 40%, 9억 초과 15억 이하는 20%, 15억 초과는 0%이었던 LTV를 50%로 단일화하겠다는 소식입니다. 15억 원 이상 주택에 대한 주택 담보대출을 금지한 것은 2019년 12월로 천정부지로 솟는 집값을 잡기 위한 규제였으나, 거래 위축과 과도한 규제 등으로 실수요자가 내 집 마련과 주거이동에 어려움을 겪고 있는 상황을 해소하려는 조치라고 볼 수 있습니다. 구체적으로 투기지역과 투기과열지구 안에 있는 15억 원을 넘는 아파트에 대해서도 무주택자와 기존주택을 처분하려는 1주택자는 주택 담보대출을 받을 수 있게 되는 것입니다. 보유 주택 수와 규제지역 여부, 집값 등에 따라 차등 적용되던 LTV 규제는 무주택자와 기존 주택을 처분하려는 1주택자에 한해 50%로 단일화됩니다. 다만, 다주택자에 대해서는 비규제지역 60%, 규제지역 0%로 돼 있는 현행 규제가 그대로 유지됩니다.

2. 대책의 영향

　정비 사업 조합원이라면 유의미한 사항도 함께 살펴보겠습니다. 우선 가장 단순하게 보면 청약에서 처분 조건부가 6개월에서 2년으로 증가하고 중도금 대출 상한이 9억에서 12억으로 상승한 것은 청약을 넣기 위한 조건이 더 좋아졌다는 측면과 함께 조합의 입장에서 분양하기 좋아졌다는 의미기도 합니다. 그간 분양가가 9억을 초과했을 때, 중도금 대출이 안됐기 때문에 9억 기준으로 분양가에 대한 의견이 많았는데 그 기준이 12억으로 올라갔으니 당장 조합 입장에서는 분양가 제한에 대한 부담이 덜어졌다고 할 수 있습니다.

　애초에 분양가상한제 지역의 정비 사업들은 중도금 대출 규정은 신경 쓰지 않았습니다. 가점이 높든 낮든, 현금부자들만 청약을 하든 말든, 조합 입장에서는 청약 완화는 당연했고 당장 허그(HUG/주택도시 보증 공사- 전세보증보험 등을 담당)에서 분양가 규제를 하는 것에 불만이 있었기 때문입니다. 그 결과 2021년 10월 분양을 예정했던 광명 2구역을 시작으로 줄줄이 분양이 지연되기 시작하더니 2022년은 분양가상한제 지역 분양이 사실상 전무한 사태까지 오게 되었습니다. (가로주택정비 사업 등 세대수가 작은 단지 3개만 분양) 해당 조합들은 과도하게 눌린 분양가로 조합원들 수익이 줄어들고 각종 건자재 및 인건비 인상, 금융비용 증가 등으로 도급비 인상이 필요한 상황이라 인상 요구를 마냥 무시할 수도 없고 요구대로 인상할 경우 조합원들의 분담금이 인상되어 반발이 클 것으로 예측했기 때문입니다. 이 와중에 분양가상한제 규제로 분양가도 적정 분양가를 못 받는 상황이니 차라리 규제가 완화되면 분양을 하겠다며 분양 유예를 해버린 것입니다.

　정부 입장에서도 청약 대기 수요자들은 있는데, 분양이 계속 유예되니 6.21분양가 합리화 방안을 발표했지만, 많은 조합들은 부족하다는 입장이었습니다. 이에 정부가 분양가 규제를 완화하기 전에 중도금 대출 규제를 먼저 풀었다고 해석할 수 있습니다. 지금도 9억 전후로 청약 시장이 갈리고 중도금 대출 규제를 향한 비판들이 있었는데, 정작 조합은 분양가를 더 높여야 한다고 하는 상황인 것이죠. 이 상황속에서 분양가 기준만 완화하게 되면 진짜 현금 부자가 아닌 이상 착실하게 가점 쌓아온 사람들은 전부 청약 시장에서 배제되는 사태가 오게 될 것입니다. 이런 이유로 중도금 대출 규제를 먼저 완화했다고 볼 수 있습니다. 이는 곧 그간의 분양가 규제인 9억에서 그 기준이 12억으로 완화된다고 예측해 볼 수 있습니다. 반대로 조합의 입장에서는 분양가 규제가 보다 완화될 예정이나, 12억은 넘기지 말라는 암묵적인 신호가 될 수도 있습니다.

　둔촌주공아파트의 사례를 살펴보겠습니다. 둔촌주공아파트는 단군이래 최대 규모의 재건축 사업으로 많은 이들의 주목을 받고 있습니다. 한데, 2021년 하반기부터 원자재 가격의 상승으로 공사비를 두고 조합과 시공사 간의 의견 조율이 쉽지 않아 공사가 중단되기도 했지만 조합과 시공사가 원만한 합의를 거쳐 공사를 재개하였고, 본래 1월이었던 일반분양 일정도 12월로 앞당기는 등 빠르게 사업이 추진되고 있습니다. 그래서 정부가 발표한 중도금 대출 규제가 9억에서 12억으로 완화된 것은 모두에게 희소식인 셈입니다. 결과적으로 조합과, 조합원들이 부담해야 하는 분담금이 얼마가 될지는 결국 분양가에 달려있기 때문입니다.

3. 향후 분양 시장 방향성

　현재 아파트 분양 시장은 꽁꽁 얼어붙어 있습니다. 대출, 분양가 등 여러 가지 부동산 규제가 심했기 때문에 여러 정비 사업지, 분양 시장 등에서 어려운 상황이 많았습니다. 이번 규제 완화로 보여지는 양상은 부동산 시장에 대한 거래량 자체를 증가하게끔 하고자 하는 의지를 볼 수 있다는 것입니다. 물론 일각에서는 아쉬움과 소극적인 반응도 찾아볼 수 있습니다. 이번 대책에서 가장 큰 문제점은 LTV는 지역과 금액에 상관없이 50%로 완화했지만, DSR(총부채상환비율)이 그대로 유지된다는 점입니다. 이 DSR이 기존대로 유지되는 한 LTV 완화는 시민들에게 체감하는 효과는 크지 않기 때문입니다.

　그러나 중도금 대출 제한이 9억 원에서 12억 원으로 상향된 것은 재개발 · 재건축 시장에는 호재로 작용할 것입니다. 서울 강북권 중형 아파트는 물론 강남권 중소형 아파트까지 중도금 대출이 가능해지면서 국내 최대 규모 재건축인 둔촌주공아파트 시장에는 큰 호재로 작용할 것입니다. 이번 조치로 실수요자의 선택폭이 넓어진 점은 긍정적으로 평가할 수 있겠습니다. 따라서 내년 초부터는 부동산 거래량이 늘어날 것으로 보입니다. 도심 내 신규 공급이 가능한 방법은 재개발 · 재건축인 만큼 과도한 규제는 완화되어 시장 논리에 맞게 거래가 진행되고, 도심 내 양질의 주택을 공급할 수 있게 되기를 바라며 이만 글을 마무리하겠습니다.

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