[세무Q&A] 조합원을 위한 세금 설명서⑤ – 재건축, 재개발 상가조합원의 양도세 비과세 요건 및 주의사항

재건축ㆍ재개발 시 일반적으로 상가조합원은 상가 입주권을 받는 게 원칙이지만 특정 조건을 갖추게 된다면 상가조합원도 아파트로 분양 신청이 가능합니다. 이번 편에서는 재건축ㆍ재개발 상가조합원의 양도소득세 비과세 요건과 처분 시점에 따라 달라지는 양도소득세에 대해 알아보고자 합니다.

상가조합원도 아파트로 분양 받을 수 있나요?

상가조합원도 일정 요건을 갖추게 된다면, 아파트로 분양 신청이 가능합니다. 하지만 재건축과 재개발의 요건이 달라서 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다. 재건축의 경우 상가조합원의 권리차액(상가 분양가-기존 상가 권리가액)이 조합에서 분양하는 가장 싼 아파트 분양가에 산정비율을 곱한 값보다 큰 경우 아파트 분양신청이 가능하며, 재개발의 경우 상가조합원의 상가 권리가액이 조합에서 분양하는 가장 싼 아파트의 분양가보다 큰 경우 분양신청이 가능합니다.

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상가조합원의 양도세 비과세 요건

도시정비사업에서는 관리처분계획인가일을 입주권 취득일로 봅니다. 상가조합원이 아파트로 분양 신청했을 경우에도 마찬가지로, 관리처분계획인가일을 기준으로 입주권 취득을 인정하고 주택 수를 간주하게 됩니다. 만약 상가조합원이 주택은 소유하고 있지 않고 상가만 보유한 상태에서 아파트로 분양 신청하여, 해당 신축 아파트가 준공된다면, 1세대 1주택으로 간주하여, 양도소득세 비과세가 가능합니다. 만약, 기존 주택이 있는 상태라면 기존 주택 매수 1년 후에 재건축 상가를 매입하고 아파트로 분양신청을 지원해야지만 일시적 2주택 혜택을 누릴 수가 있습니다. 일시적 2주택 혜택을 받게 되면, 입주권 취득일인 관리처분계획인가일을 기점으로 3년 이내 기존 주택 매도 시 양도세 비과세가 가능합니다. (소득세법 시행령 제156조의2의3항) 만약, 3년 이내 기존 주택이 처분이 안된다면 입주권이 아파트로 사용승인을 받은 후에 세대원 전원이 2년 이내 입주하여 1년 이상 거주하고 2년 내에 기존 주택을 양도하면 비과세가 가능합니다. (소득세법 시행령 제156조의2의4항)

다음 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

위의 사례와 같이 상가조합원이 현금청산을 하게 되면 양도소득세가 발생하게 됩니다. 조합원이 조합에 종전 부동산을 제공한 대가로 청산을 수령하여 유상 이전으로 보는 세법상 “양도”에 해당하기 때문입니다. 그래서 현금청산 수령일 기준으로 2개월 이내 신고 납부하여야 합니다. 반대로 아파트나 상가로 분양을 받게 될 경우, 조합원이 보유한 종전 자산의 평가액이 관리처분에 따라 신청한 부동산의 분양가액과 비교하여 조합에 청산금을 추가 납부하거나 수령하게 되고, 입주권 취득 후 앞서 설명한 바와 같이 양도세 비과세 요건을 충족할 시 1세대 1주택 혹은, 일시적 2주택 혜택을 통해 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.

만약 비과세 요건을 충족하지 않는 경우, 양도소득세의 계산 시, 관리처분계획인가일을 전후로 나누어 계산합니다. 첫 번째로, 기존 상가의 취득가액과 관리처분계획인가 당시의 부동산평가액까지의 양도차익을 계산하고(관리처분계획인가 전 양도차익), 추후 매도시점의 가액과 관리처분계획인가 당시의 평가액의 차이를 양도차익으로 하여(관리처분계획인가 후 양도차익) 전후의 양도차익을 계산하여 합산한 금액을 기준으로 양도소득세를 계산하게 됩니다.

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이번 편에서는 재건축ㆍ재개발 상가조합원의 양도소득세 비과세 요건과 주택 처분 시점에 따라 달라지는 양도소득세에 대해 알아보았습니다. 재건축ㆍ재개발 상가조합원 양도소득세는 현금청산을 할 경우 청산 시점을 기준으로 양도차익이 계산되며, 아파트 입주권을 취득할 경우 비과세 요건을 충족하여 비과세 혜택을 받거나 비과세 요건에 충족하지 못하는 경우 관리처분계획인가 전후 시점으로 복잡한 양도차익 계산이 이루어져 처분 시점과 방법에 따라 양도소득세가 달라질 수 있기 때문에 조합원이 처한 상황에 따라 현명한 의사결정이 필요합니다.

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