조합원 맞춤法 사전 ㉒ - 리모델링 사업지 내 복리시설을 둘러싼 이슈(1) 복리시설 대지지분도 용적률 산정에 포함하는 것일까?

리모델링 사업을 진행하는 데 있어 근거 법률은 ‘주택법’에 해당합니다. 그렇다면, 리모델링 아파트 단지 내의 복리시설 소유자가 리모델링 사업에 동의하지 않았고, 별도의 필지 분할이 없는 경우 용적률 산정 시 전체 대지지분을 기준으로 하는 게 맞을까요? 리모델링 사업 진행 시 복리시설에 관하여 함께 알아보겠습니다.

재건축 사업에서는 복리시설에 관해 어떻게 정하고 있을까

도시 및 주거환경정비법

제35조(조합설립인가 등)
③ 재건축사업의 추진위원회(제31조 제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.

도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항에서는 재건축 조합 설립을 위한 동의 요건으로서 각 동별 동의 요건을 산정할 때 주택단지 안의 복리시설의 경우에는 복리시설 전체를 하나의 동으로 보도록 하는 규정을 명문화하였습니다. 이는 도시 및 주거환경정비법이 제정되기 전 구 주택건설촉진법 등의 해석상 다툼이 있던 부분에 대하여 입법적으로 해결한 것입니다.

도시 및 주거환경정비법

제67조(재건축사업의 범위에 관한 특례)
① 사업시행자 또는 추진위원회는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 주택단지 안의 일부 토지에 대하여 「건축법」 제57조에도 불구하고 분할하려는 토지면적이 같은 조에서 정하고 있는 면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있다.
1. 「주택법」 제15조 제1항에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 둘 이상의 건축물이 있는 주택단지에 재건축사업을 하는 경우
2. 제35조 제3항에 따른 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우

또한 정비구역 지정권자에 의한 정비구역 지정이 선행되므로, 복리시설 소유자들의 동의를 얻어 진행하거나, 도시 및 주거환경정비법 제67조에 따른 토지분할, 정비구역 변경을 거쳐야만 진행할 수 있습니다. 따라서 최초에는 상가 소유자들과 협의하여 조합을 함께 설립하여 진행하였다가, 사업의 진행 과정에서 다툼이 생겨 토지분할을 위한 소송, 정비구역 변경을 거친 후 공동주택만의 재건축을 진행하는 경우도 있습니다.

리모델링 사업에서는 복리시설을 제외하고 사업을 진행할 수 있을까

재건축 사업과 달리 리모델링 주택사업에서는 처음부터 복리시설을 배제한 상태에서 사업을 추진할 수 있을까요? 주택법 및 주택법 시행령에 따라 살펴보도록 하겠습니다.

주택법

제11조(주택조합의 설립 등)
③ 제1항에 따라 주택을 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 구분소유자(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 구분소유자를 말한다. 이하 같다)와 의결권(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조에 따른 의결권을 말한다. 이하 같다)의 결의를 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받아야 한다.
1. 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의
2. 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의

주택법 시행령

제21조(조합원의 자격)
① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.
3. 리모델링주택조합 조합원: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람. 이 경우 해당 공동주택, 복리시설 또는 다목에 따른 공동주택 외의 시설의 소유권이 여러 명의 공유(共有)에 속할 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.
가. 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택의 소유자
나. 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 해당 복리시설의 소유자
다. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 소유자(해당 건축물에 공동주택 외의 시설이 있는 경우에는 해당 시설의 소유자를 포함한다)

주택법 제11조 제3항은 주택단지 전체를 리모델링 하는 경우와 동을 리모델링하는 경우를 구분하고 있고, 시행령 제21조 제1항 제3호는 공동주택의 소유자, 복리시설을 함께 리모델링 하는 경우 복리시설의 소유자를 구분하고 있으므로 복리시설을 제외한 주택단지 전체 리모델링이 가능하다고 해석하고 있습니다. 이와 관련된 사례로, 상가 소유자들이 자신들의 동의 없이 리모델링 주택조합인가를 했다는 이유로 리모델링 주택조합의 설립인가를 다툰 사건에서, 『주택법상 공동주택의 소유자가 당해 주택을 리모델링 하기 위해 설립하는 조합으로서 증축범위를 세대별 주거전용면적의 10분의 3 이내로 제한하고 있다는 점 등을 들어, 주택단지 내 복리시설의 구분소유자라 하더라도 당해 복리시설이 리모델링 주택조합의 사업대상이 아닌 경우에는 조합원이 될 자격이 없다』라고 판시하여 원고적격을 부정하고 소를 각하하였습니다. (수원지방법원 2020. 7. 2. 선고 2019구합68757 판결)

리모델링 사업에서 복리시설을 존치하는 경우 용적률은 어떻게 계산해야 할까

현행법상 복리시설은 개별적으로 리모델링이 불가능하고, 공동주택 리모델링 시 공동주택과 함께 사업을 추진하는 것만 가능합니다. 그렇다면, 복리시설이 리모델링 사업에 참여하지 않을 경우에는 어떠한 결과가 생길까요?

이 경우 리모델링 주택사업의 대지가 여전히 하나의 필지이므로, 공동주택과 복리시설의 소유자가 대지를 공유하는 상태가 유지됩니다. 우선, 복리시설이 리모델링 사업에 참여하지 않을 경우, 복리시설의 대지사용권은 변동이 없도록 주택법에 명시되어 있습니다.

주택법

제76조(공동주택 리모델링에 따른 특례)
① 공동주택의 소유자가 리모델링에 의하여 전유부분(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조 제3호에 따른 전유부분을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 면적이 늘거나 줄어드는 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제12조 및 제20조 제1항에도 불구하고 대지사용권은 변하지 아니하는 것으로 본다. 다만, 세대수 증가를 수반하는 리모델링의 경우에는 권리변동계획에 따른다.
② 공동주택의 소유자가 리모델링에 의하여 일부 공용부분(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 공용부분을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 면적을 전유부분의 면적으로 변경한 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제12조에도 불구하고 그 소유자의 나머지 공용부분의 면적은 변하지 아니하는 것으로 본다.
③ 제1항의 대지사용권 및 제2항의 공용부분의 면적에 관하여는 제1항과 제2항에도 불구하고 소유자가 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제28조에 따른 규약으로 달리 정한 경우에는 그 규약에 따른다.

그렇다면, 용적률은 어떻게 해석해야 할까요? 이에 관해서는 상반되는 입장이 있는데, 각각 어떤 내용을 근거로 주장하는지 알아보겠습니다.

먼저, 복리시설이 리모델링 사업에 참여하지 않을 경우에는 복리시설의 대지 부분에 관한 용적률은 복리시설 소유자들의 재산권으로 봐야 한다는 입장이 있습니다. 이 경우 용적률 산정 시, 복리시설의 대지지분을 제외한 나머지 공동주택의 대지지분에 해당하는 영역에 대해서만 용적률을 산정하여 진행하여야 한다는 견해입니다.

반대로 복리시설 부분을 별도로 떼어 복리시설 소유자들의 재산권이라고 보기는 어렵다는 입장이 있습니다. 건축법 제56조에서는 건축물의 용적률을 ‘대지면적’에 대한 연면적의 비율에 따르도록 정하고 있을 뿐이므로, 별도의 대지에 대한 분할이 없는 이상 복리시설 등의 대지지분에 상응하는 면적을 제외하는 근거가 없다는 견해입니다.

건축법

제56조(건축물의 용적률) 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(이하 “용적률”이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.

또한 건축법 시행령 제3조 제1항 제4호에서는 주택법에 따라 ‘주택단지’를 정하고 있는데, 주택법 제2조 제12호에서 ‘주택단지’는 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하는 데 사용한 일단의 토지로 표현하고 있습니다.

건축법 시행령

제3조(대지의 범위)
① 법 제2조 제1항 제1호 단서에 따라 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다.
4. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우: 같은 법 제2조 제12호에 따른 주택단지

주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
12. “주택단지”란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다. 다만, 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.
가. 철도ㆍ고속도로ㆍ자동차전용도로
나. 폭 20미터 이상인 일반도로
다. 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로
라. 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설

따라서, 개인적인 의견으로는 복리시설이 리모델링 사업에 참여하지 않아도 공유물 분할을 하지 않는 한 토지의 특정 부분을 배타적으로 소유할 수 없고, 복리시설의 대지 부분에 한하여 별도 특정할 수 없으므로 관계 법령의 체계 및 해석에 비추어, 복리시설을 포함한 ‘주택단지 면적 전체’에 대한 연면적을 기준으로 용적률을 산정하는 것이 타당할 것으로 보입니다.

조합/조합원이 참고해야 할 사항 등 결론

리모델링 조합의 업무 추진 과정에서 위 사항을 염두에 두어 법률 전문가의 도움을 받아 명확한 계획을 세우고, 사업을 진행할 필요가 있습니다. 또한 위에 나왔던 바와 같이 법령의 체계적 해석을 통하여 법령의 공백을 메워야 하는 어려움이 있습니다. 따라서 해석상 다툼으로 인하여 추가적인 분쟁이 발생하지 않도록 리모델링과 관련하여 특별법의 제정 등 제도 정비가 필요할 것으로 보입니다.

위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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