도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제39조(조합원의 자격 등)는 투기수요를 억제하기 위해 지분쪼개기나 조합원 수를 인위적으로 늘리는 행위를 방지하는 등, 조합원의 자격을 엄격하게 정하고 있습니다. 조합원 자격은 조합원으로서 권리인 분양신청권의 전제가 되므로 관련 분쟁이 많이 발생합니다. 특히 도시정비법 제39조 제1항 제1호에 따라 여러 명의 공유에 속하거나, 제2호에 따라 여러 명이 1세대를 구성하는 경우 등에는 이를 대표하는 1명을 조합원(대표조합원)으로 보게 됩니다. 이 경우 각자조합원으로 인정되는 것과 달리, 대표조합원 1인만이 분양신청을 할 수 있고, 하나의 분양권을 갖게 되므로 분양신청 절차나 분양권 행사방법 등에 있어 중요한 의미가 있습니다. 그렇다면, 1세대를 구성하고 있다가 조합설립인가 후 세대분리한 경우는 어떨까요? 이런 경우에는 각자조합원 지위 및 분양권이 인정되는 것일까요? 관계 법령 및 판례를 통해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
조합설립인가 후 세대분리한 경우, 각자조합원 지위 인정여부
최근 도시정비법 제39조 제1항 제2호에 따라 ‘조합설립인가 후, 세대분리로 인해 대표조합원인지 각자조합원인지 여부가 문제되는 경우가 많습니다.’ 법 제39조 제1항 제2호에 따르면, 여러 명의 토지 등 소유자가 1세대에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보아, 토지 등 소유자들이 선정한 1인이 대표조합원이 되어 조합원으로서 권리를 행사하게 됩니다. 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속도 1세대로 보고, 1세대로 구성된 여러 명의 토지 등 소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리한 경우라도 ‘1세대’로 간주합니다(원칙).
다만, ‘예외’적으로 조합설립인가 후 이혼, 19세 이상 자녀가 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우)로 세대를 분리하는 경우에는 1세대로 보지 않습니다.
예를 들어 보건대, 1세대로 구성된 부부(갑, 을)와 자녀 병(16세), 자녀 정(25세)이 각자 101호, 102호, 201호, 202호를 소유하고 있는 경우에는 대표조합원이 한 개의 분양권을 행사하게 됩니다(원칙). 그런데, 조합설립인가 후 갑과 을이 이혼을 하고 갑이 거주지를 이전하는 경우, 자녀 정이 분가하여 주민등록을 변경하는 경우에는 갑 또는 정은 각자조합원으로서 단독 분양권을 행사할 수 있습니다(예외). 다만 미성년자인 자녀 병이 분가하여 주민등록을 변경하는 경우, 예외에 해당하지 않아 각자조합원으로서 지위가 인정되지 않습니다(원칙).
형제 간 세대분리의 경우, 각자조합원 지위 인정여부
그렇다면, 형제관계인 갑(형)과 을(동생)이 같은 세대 내에 있으며 아버지로부터 재개발정비사업 구역 내 토지를 각 증여받았는데, 조합설립인가 이후 비로소 각자 다른 주소로 전입신고를 마쳐 순차로 세대를 분리한 경우, 갑과 을은 각 독립된 조합원의 지위에서 각자 분양신청을 할 수 있을까요?
결론적으로, 갑과 을은 도시정비법 제39조 제1항 제2호에 따라 조합설립인가 후 세대를 분리한 경우라도 1세대로 간주되고, 1인의 대표조합원을 선임하여, 대표조합원 1인만이 분양신청을 할 수 있습니다.
서울고등법원은 『도시정비법 제39조 제1항 제2호는 투기세력의 유입 차단 등을 위해 정비사업 구역 내의 토지(건축물)에 관한 조합원의 자격 인정 범위를 세대별로 한정하는 것이고, 다만 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가의 경우에도 일률적으로 1인의 조합원 자격만 부여한다고 보게 되면, 실질적으로 조합설립인가 이후에 그 중 일부 토지 등 소유자들이 독립된 경제적 단위를 새로 창설하는 경우까지 조합원 자격을 제한하게 된다는 부당함이 생길 수 있기 때문에 입법자가 인정한 제외사유로 이해된다.』고 하며, 『’19세 이상 자녀의 분가’는, 특정 토지 등 소유자를 기준으로 그의 성년 자녀인 다른 토지 등 소유자가 분가(세대를 분리)하는 경우를 말한다고 해석함이 옳고, 단지 형제관계인 갑과 을끼리 서로 분가하는 경우까지 위 조항에 해당한다고 새길 수는 없다.』고 판시하였습니다.
한편 갑과 을 형제는 조합설립이전에 이미 토지를 취득하여 지분쪼개기 등 목적이 없었다고 주장하였으나 법원은 『입법 과정에서 투기 억제의 실효성 확보를 위해 투기 목적 여부에 따른 제한 등의 예외를 규정하지 않았다는 취지인 입법자료 등을 살펴보면, 갑과 을에게 투기의 목적·의도가 없었다고 해서 결론을 달리할 수도 없다.』고 명시하였습니다. [2024. 2. 22. 선고 2023누53012 판결, 확정]
결론 및 참고사항
이로써, 법원은 도시정비법 제39조 제1항 제2호의 법 문언과 입법취지 등에 비추어 ‘조합설립인가 후 세대분리’에 있어서 법이 정한 예외사유로서 ‘이혼 및 19세 이상 자녀의 분가’를 제외한 다른 사실관계인 형제간 세대분리까지 확장할 수 없음을 확인하였습니다. 이에 조합원으로서는 사전에 대표조합원 또는 각자조합원인지 여부를 면밀히 판단하여 적법한 분양신청을 할 필요가 있습니다. 만일, 대표조합원의 선정이 이루어 지지 않은 경우에는 누구도 대표조합원이 아니며, 각자분양권이 존재하지 않아 임의로 각자 분양신청을 할 수도 없기에, 대표조합원을 선임하여 적법한 분양신청을 하지 아니한 때에는 토지 등 소유자들 모두 분양대상자에서 제외될 수 있음을 유념하여야 합니다.
위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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