조합원 맞춤法 사전 ㉟ – 1+1 분양신청한 조합원, 1주택만 계약 포기할 수 있을까?

도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 제6호에서는 1세대 또는 1명의 토지 등 소유자에게는 1주택만 공급한다고 정하면서, 동조 동항 제7호 라목에서는 예외적으로 종전 자산 가격 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있다고 정하고 있습니다. 그러나 향후 수익성에 대한 불확실함 등을 이유로 분양신청 기간에 2주택을 분양신청 하였다가 분양계약 시점에 분양신청한 2주택 중 1주택만 계약하고자 희망하는 조합원이 발생하고 있습니다. 이는 가능한 것일까요? 관련 판례를 통해 알아보겠습니다.

조합원 분양계약 체결

조합은 관리처분계획인가 이후 관리처분계획 및 정관에 따라 조합원들에게 분양신청에 따른 분양계약 체결 절차를 진행합니다. 그리고 분양계약 체결 기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여는 그 권리를 현금으로 청산하게 되는데, 이는 사업시행자가 조합원이었던 토지 등 소유자에 대하여 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것입니다(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결 등 참조).

그렇다면, 2주택 분양을 신청하였다가, 1주택만을 분양계약한 경우 분양신청에 따른 분양계약을 체결하지 않은 자로서 현금청산자로 보아야 할까요? 아니면 1주택만 분양받는 것으로 확정된 조합원으로 보아야 할까요? 아직 명확한 법원의 판결은 없는 상황이지만, 다른 사례를 통해서 이에 대한 해답을 얻을 수 있습니다.

2주택 분양신청하였다가, 1주택만 분양계약을 체결할 수 있을까?

서울고등법원은 원고가 분양신청한 주택 1개와 상가 1개 중 아파트만 분양계약 체결하였다는 이유로 원고에게 현금청산 절차가 이루어져야 하는지가 문제 된 사안에서 ➀ 이미 아파트에 대하여 분양계약이 이루어졌으므로 확정적으로 피고 조합원이 된 점, ➁ 조합원은 종전 토지 등의 현물 출자 의무를 부담하는 대신 관리처분계획에 따라 신축되는 건축물과 대지를 분양받게 되는데, 이 경우 신축되는 공동주택이나 상가 중 구체적으로 어떤 것을 분양받을 것인지는 권리 배분의 문제일 뿐이고, 분양받을 건축물의 종류에 따라 각 조합원에게 별개의 지위가 형성된다고 보기는 어려운 점 ➂ 당초 주택 및 상가 모두에 관하여 분양을 받는 것으로 관리처분계획에 정하여져 있었으나 그 후 상가 분양을 포기한 조합원의 권리관계는 청산절차, 즉 재개발사업에 투자된 토지 및 멸실된 건축물의 가격과 사업 완료 후 관리처분계획에 따라 분양받은 건축시설 등의 가격차액을 최종적으로 정산하는 단계에서 조정되어야 할 문제인 점 등을 이유로 원고는 주택 1개를 분양받은 조합원이지 현금청산자로 볼 수 없다고 판단하였습니다(서울고등법원 2016. 9. 9. 선고 2016누34273 판결).

이러한 법리는 2주택을 분양신청하였다가 이후 1주택만 분양계약한 자에게도 마찬가지로 적용된다고 보아야 합니다. 따라서, 분양신청에 따라 분양받은 2주택 중 1주택만 분양계약을 체결하는 것을 금지하는 규정이 없는 이상, 2주택 중 1주택만 분양계약 체결하였다면, 현금청산자라고 볼 수 없고, 여전히 1주택을 분양받는 조합원 자격이 인정된다고 보아야 할 것입니다.

이와 관련하여 2주택 중 1주택만 분양계약 절차를 진행하면 현금청산자와 조합원 자격의 이중적 지위가 인정되는 것이 아닌지 의문이 제기될 수 있습니다. 그러나, 2주택 중 1주택만 분양계약 체결 절차를 진행한다고 하더라도 이는 현금청산자가 아니라 1주택만을 분양받는 조합원 자격이 인정되는 것입니다. 따라서, 1주택만 분양계약 한다고 하더라도 분양계약 체결하지 않는 1주택에 대하여 현금청산 절차가 이루어지는 것이 아니고, 도시 및 주거환경정비법 제89조에 따른 청산금이 조정된다고 보아야 합니다.

도시 및 주거환경정비법

제89조(청산금 등) ① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 “청산금”이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.   ② 제1항에도 불구하고 사업시행자는 정관등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.   ③ 사업시행자는 제1항 및 제2항을 적용하기 위하여 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격을 평가하는 경우 그 토지 또는 건축물의 규모·위치·용도·이용 상황·정비사업비 등을 침작하여 평가하여야 한다.   ④ 제3항에 따른 가격평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

결론 및 참고사항

이처럼, 2주택을 분양신청한 자가 1주택만 분양계약한다고 하더라도, 현금청산자가 아니라 1주택을 분양받은 조합원 자격이 유지된다고 보아야 할 것입니다. 이와 관련한 조합원 지위를 보다 명확히 하기 위해서는 조합이 정관 및 관리처분계획에 분양신청한 2주택 중 1주택만 분양계약 체결한 자에 대하여 1주택 분양자로 인정한다는 내용을 포함해야 할 것으로 보입니다.

위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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