조합원 맞춤法 사전 ㊱ – 시공사 수의계약 선정 시, 입찰 동일성이 유지되어야 할까?

조합은 조합설립인가를 받은 후 총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우)의 방법으로 시공사를 선정할 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제29조 제1항 및 제4항, 이하 ‘도시정비법’). 만약, 시공사 선정을 위한 입찰이 2회 이상 유찰되어 수의계약 방식으로 시공자를 선정하고자 했을 때, 각 입찰공고의 조건이 모두 다르다면 어떨까요? 이 경우에도 수의계약을 통한 시공사 선정이 가능할까요? 한편, 경쟁입찰 및 수의계약 등의 실시를 위한 조건과 절차에 관하여는 도시정비법 제29조의 위임에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하도록 하고 있는데, 국토교통부는 최근 정비사업에 관한 공사계약 등과 관련한 제도를 보완하기 위하여 정비사업 계약업무 처리기준을(2024. 9. 5. 개정 및 시행, 국토교통부 고시 제2024-465호) 개정하였습니다. 개정된 내용에는 시공자 선정 기준에 관하여 일반 계약 처리기준을 준용하는 규정이 신설되었고, 이하에서 살펴보는 바와 같이 수의계약에 의한 입찰로 시공사를 선정하는 경우, 각 입찰의 동일성이 유지되어야 하는지에 관한 해석의 여지도 줄어들 것으로 보입니다.

정비사업 계약업무 처리기준과 시공사 수의계약 선정 시 입찰 동일성

우선, 정비사업 계약업무 처리기준은 제2장 ‘일반 계약 처리기준’에서 정비사업을 추진하기 위하여 체결하는 공사, 용역, 물품구매 및 제조 등 계약에 대한 입찰의 방법 등을 규정하고, 별도로 제4장 ‘시공자 선정 기준’에서 시공자 선정의 경우 입찰의 방법, 입찰공고의 내용 등을 규정하고 있습니다. 그리고 수의계약에 관하여는 제2장 ‘일반 계약 처리기준’ 제8조로 ‘수의계약을 하는 경우 보증금과 기한을 제외하고는 최초 입찰에 부칠 때에 정한 가격 및 기타 조건을 변경할 수 없다’고 정하고 있고, 제4장 ‘시공자 선정 기준’에서는 달리 정함이 없습니다.

개정 전 정비사업 계약업무 처리기준에 따른 해석

개정 전 처리기준에 따르면, 시공자 선정 기준에서 수의계약에 의한 입찰에 관하여 명시하는 규정이나, 제8조를 준용하는 규정도 없었습니다. 그럼에도 법제처는 시공자 선정 기준은 동일성이 인정되는 입찰이 유찰된 경우에 한하여 사업시행의 공백을 방지하기 위해 예외적으로 수의계약을 허용하고 있는 것으로 보아야 하므로, 입찰참가 자격이 다른 입찰공고는 이전의 입찰공고와 동일성이 인정되는 입찰공고라고 할 수 없다고 회신하고(법제처 2016. 7. 11. 자 2016-305), 국토교통부도 용적률, 세대수 등 사업계획이 변경된 경우에는 새로 입찰공고를 해야 한다고 질의회신한 바 있습니다. 반면, 법원은 ‘시공자 선정 기준에 관하여 유찰된 입찰이 동일한 입찰이어야 한다는 규정이 명시적으로 없는 바, 도시정비법의 입법취지가 몰각될 정도로 중대한 변경이 있는 것이 아닌 한, 각 입찰 사이에 사업면적, 용적률, 세대수가 변경되었더라도 사업의 본질적 부분이 변경된 것으로 볼 수 없다’고 보아 유효한 수의계약으로 판단한 사례도 종종 있었습니다(인천지방법원 부천지원 2018카합10196 결정 등).

개정 이후 정비사업 계약업무 처리기준에 따른 해석

정비사업 계약업무 처리기준

제4장 시공자 선정 기준 제25조(적용범위) 이 장은 재개발사업, 재건축사업 또는 법 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업-의 사업시행자등이 법 제29조제4항 및 제7항에 따라 건설업자등을 시공자로 선정하거나 추천하는 경우(법 제25조에 따른 공동시행을 위해 건설업자등을 선정하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 이 경우 시공자 선정에 관하여 이 장에서 규정하지 아니한 사항에 대하여는 제2장을 따른다.   제26조(입찰의 방법) ① 사업시행자등은 일반경쟁 또는 지명경쟁의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 일반경쟁입찰이 미 응찰 또는 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회, 토지등소유자 전체회의 또는 법 제47조에 따른 주민대표회가 자치적으로 정한 규약(법 제53조에 따른 시행규정을 포함한다)에 따른 총회 조직(이하 이 장에서 “총회등”이라 한다)의 의결을 거쳐 수의계약의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정할 수 있다.   제2장 일반 계약 처리기준 제8조(수의계약에 의한 입찰) 제6조제1항에 따라 수의계약을 하는 경우 보증금과 기한을 제외하고는 최초 입찰에 부칠 때에 정한 가격 및 기타 조건을 변경할 수 없다.

위와 같이 해석의 여지가 남아있던 가운데, 최근 개정된 정비사업 계약업무 처리기준에 따르면, 제4장 ‘시공자 선정 기준’은 제25조에서 본 장의 적용범위에 관하여 후단으로 ‘시공자 선정에 관하여 이 장[제4장]에서 규정하지 아니한 사항에 대하여는 제2장을 따른다’는 준용규정이 신설되어 보다 명확한 해석이 가능하게 되었습니다.

정리하면, 개정 정비사업 계약업무 처리기준에 따라 조합은 일반경쟁 또는 지명경쟁의 방법으로 시공자를 선정하여야 하고(제26조 제1항), 이에 불구하고 일반경쟁입찰이 미 응찰 또는 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약의 방법으로 시공자를 선정할 수 있으며(제26조 제2항), 수의계약을 하는 경우에는 보증금과 기한을 제외하고는 최초 입찰에 부칠 때에 정한 가격 및 기타 조건을 변경할 수는 없다고 해석될 수 있습니다(제8조).

결론 및 참고사항

도시정비법은 시공자 선정에 관하여 원칙적으로 일반경쟁입찰에 의하되 예외적으로 수의계약으로 할 수 있도록 규정하고 있으며, 이는 정비사업의 핵심적 절차인 시공자 선정에 관하여 그 과정의 투명성·공정성을 제고하기 위한 취지로 이를 정한 법 제29조 제4항은 강행규정으로 해석되고 있습니다. 더욱이 도시정비법 제136조 제2호는 이를 위반한 경우 징역 또는 벌금형의 형사처벌까지 규정하고 있습니다. 따라서 조합은 최근 개정된 정비사업 계약업무 처리기준에 따라 2회 유찰의 요건을 보다 엄격히 해석하여 보증금과 기한을 제외하고 입찰조건과 내용을 변경하지 않는 방법으로 각 입찰의 동일성을 유지하여 유찰됨에 한하여 시공사와 수의계약을 체결함이 합당할 것으로 보입니다.

위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
매거진H 콘텐츠와 관련해 궁금한 사항은 이메일 admin@magazineh.com 로 문의 가능합니다.