조합원 맞춤法 사전 ㊴ – 1+1 분양 시, 추가분담금 납부를 조건으로 큰 평형 분양이 가능할까?

조합이 관리처분계획을 수립할 때, 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급함이 원칙이나(도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 제6호), 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격의 범위 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이중 1주택은 60제곱미터 이하여야 하며(동법 제76조 제1항 제7호 라목), 이를 흔히 1+1 규정이라고도 합니다. 보다 쉽게 해석하여 보자면, 조합원은 원칙적으로 분양신청을 하면 1주택을 분양받을 수 있는 것이나, 예외적으로 부동산의 종전자산가격 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 분양받을 수 있되, 그 중 1주택은 60㎡ 이하의 주택으로만 받아야 하는 것입니다. 다시 말해 ‘가격’의 측면에서 종전자산가격이 조합원 분양가격 범위 내이거나, ‘면적’의 측면에서 종전주택의 주거전용면적이 신축분양주택 중 60㎡ 이하 평형을 포함한 2채의 면적의 합이 이내일 것을 요하는 것입니다.

추가분담금 납부를 조건으로 큰 평형을 분양받을 수 있을까?

그러나 위 요건을 갖추었다고 하여 반드시 2주택을 공급받을 수 있는 것은 아닙니다. 위 규정은 조합에게 2주택을 분양할 수 있는 재량권을 부여한 것일 뿐, 종전자산의 평가액이나 종전주택의 주거전용면적 기준을 충족하는 조합원들이 2주택을 분양신청하면 이를 반드시 공급한다는 취지의 규정은 아니고(서울행정법원 2021. 8. 20. 선고 2020구합84747 판결), 이는 “재량규정”이라고 해석하고 있습니다(서울행정법원 2023. 6. 2. 선고 2021구합70349 판결).

그렇다면, 조합에 재량이 있음을 전제로 조합원은 2주택 분양신청을 하며, 추가분담금 등을 조건으로 하여 60㎡를 초과하는 주택 2채를 분양받을 수도 있을까요? 결론부터 말씀드리자면 어렵습니다. 조합이 조합원의 분양신청 현황을 기초로 분양대상자를 확정하는 등 관리처분계획을 수립하는 데 상당한 재량이 허용된다 하더라도, 이는 ‘2주택 중 1주택은 60㎡ 이하’로 정하고 있는 법 문언을 달리 해석하는 결과일 뿐 아니라, 이를 달리 해석할 수 있다는 어떠한 근거도 없으며 관련 판례도 존재하지 않습니다. 그리고 이러한 분양내용은 조합이 수립한 관리처분계획이 총회결의를 거쳐 관할행정청의 관리처분계획인가 및 고시가 있어야 비로소 그 효력이 발생하게 되는데, 조합의 인가신청을 받은 관할행정청이 한국부동산원 등에 관리처분계획의 타당성검증을 요청하거나 자체 검증을 하는 과정에서 2주택 분양대상에 대하여는 엄격히 적발하여 조합에 시정 또는 보완을 요청하고 있으므로, 현실적으로 종전자산가격 또는 종전주택 면적의 범위를 초과하여 2주택을 공급하는 것은 어려울 것입니다.

1주택자 혹은 2주택자임을 잘못 알고 1+1분양 신청을 한 경우

한편, 2주택 또는 1주택만을 분양받을 수 있는 것으로 잘못 알고 분양신청을 하였다가 추후 관리처분계획이 수립 및 인가, 고시되어 효력이 발생한 이후 그 효력을 다투는 분쟁이 많습니다. 조합원이 가격 또는 면적에 관한 요건을 정확히 따져보지 않고 분양신청을 하는 경우, 법원은 조합원들이 법 규정의 내용에 따라 2주택을 분양신청할 수 있는 지위에 있는지 여부는 비교적 쉽게 파악할 수 있으므로, 만연히 2주택 분양신청 대상자가 아니라고 생각하여 1주택만 분양신청 하였다면 이는 자기책임의 원칙에 따라 유효한 신청으로 보아야 할 것이고, 조합에게 ‘2주택을 분양받을 수 있는 구체적인 종전자산 평가금액에 따른 가격의 범위 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위’까지 알려주어야 할 의무가 있다고 볼 수 없고(서울행정법원 2021. 8. 20. 선고 2020구합84747 판결), 분양신청한 주거전용면적이 종전주택의 주거전용면적을 초과해 2주택 분양신청을 할 수 없음이 밝혀지더라도 조합이 분양신청자에게 분양신청서류를 수정할 기회를 주어야 할 주의의무도 없다(서울고등법원 2024. 1. 17. 선고 2023누48942 판결)고 판시하며 조합원이 비록 분양신청기준을 잘못 알고 분양신청 하였더라도 그것만으로는 위법이 없다고 인정하고 있습니다.

참고사항

무엇보다 조합원의 가장 주요한 권리는 분양권이라 할 것이므로, 분양신청 전에 반드시 분양신청 주택 수에 대한 기준 및 요건 등을 꼼꼼히 따져보고 분양신청하는 것이 중요할 것으로 보입니다.

위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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