[도시정비사업 A to Z] 알쏭달쏭? 정비사업 주체 및 용어정리

초보 조합원에게 정비사업과 관련된 다양한 용어와 주체들은 무척 낯설고 헷갈릴 수 있습니다. 각 주체별 역할은 무엇이고 조합 및 조합원과는 어떤 관계에 놓여있는지, 자세히 살펴볼까요?

◼토지등소유자

‘조합원의 자격을 부여받을 수 있는 자’를 말합니다. 여기서 토지등소유자는 최초 사업 개시 여부를 결정하고 조합을 구성할 수 있는 자로 사업의 종류에 따라 그 정의가 달라집니다.

주택재개발사업, 주거환경개선사업에서는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자와 그 지상권자가 ‘토지등소유자’가 됩니다. 재건축 사업에서는 정비구역에 있는 건축물과 그 부속 토지의 소유자가 ‘토지등소유자’가 됩니다. 

◼추진 위원회

조합설립을 위한 조직으로 개략적인 정비사업 시행계획서를 작성하고 정비사업 전문 관리 업자와 설계자를 선정하고 기타 조합설립 인가를 위한 준비 업무를 수행합니다. 재건축 사업에서는 토지등소유자 50% 이상의 동의를 받아야 조합설립을 위한 ‘추진 위원회’ 구성이 가능합니다.

◼조합

정비사업의 시행자입니다. 재개발, 재건축 사업의 시행자는 시장, 군수, LH, 건설업자 등 공동시행이 가능하며 조합은 법인입니다. 조합 설립에 있어서 재개발 조합 설립에는 토지등소유자의 75% 이상, 토지 면적의 50% 이상의 동의가 필요합니다. 재건축 조합 설립을 위해서는 공동주택 전체 구분 소유자의 75% 이상, 각 동별 구분소유자의 50% 이상의 동의가 필요합니다. 조합의 임원은 조합장 1명, 이사 3명 이상, 감사(1~3명)의 임기는 3년 이상 범위에서 정관으로 정하되, 연임이 가능합니다.

◼조합원

정비사업 시행의 주체입니다. 조합설립에 동의한 ‘토지등소유자’가 조합원이 되며 시행하는 조합의 ‘의사 결정권자’라고 할 수 있습니다. 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 매매한 경우, 조합원의 자격은 양도 및 양수가 가능합니다. 그러나 투기과열지구 지역의 경우 재건축은 조합설립 인가 후, 재개발은 관리처분 인가 후 매매 시 조합원 자격은 양도할 수 없고 분양신청을 하지 않거나 조합원 분양계약을 체결하지 않으면 조합원 자격은 상실되며 현금 청산하여야 합니다.