[도시정비사업 A to Z] 재건축·재개발사업 추진 절차 – 2단계 사업시행 ① 조합설립

사업시행 단계에서는 조합 설립이 본격화됩니다. 조합은 추진위원회를 거쳐 설립됩니다.

정비사업의 주축인 조합이 구성되기 전까지 추진위원회는 어떤 일을 할까요?
조합은 어떠한 자격을 갖춘 이들로 구성되어야 하는지, 조합 설립 과정을 찬찬히 살펴보겠습니다.

[2단계] 사업시행 단계 – ① 조합설립

■ 조합설립 추진위원회

조합을 설립하려는 경우에는 정비구역 지정·고시 후 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 시장·군수 등의 승인을 받아야 합니다.

추진위원회는 정비구역 지정 이후에 구성이 되며, 국토교통부 업무 처리 기준에 의거하여 도시 및 주거환경 정비 기본 계획에 반영된 후 승인이 됩니다. 만약 정비구역 지정 대상이 아닌, 재건축과 같은 사업이 이루어지는 지역이라면 언제든 추진위원회 구성이 가능합니다.

추진위원회는 위원장을 포함해 5인 이상으로 구성합니다. 토지등소유자 과반수 이상 인원 동의가 필요합니다. 국토교통부 고시 운영규정에 따르면, 50인 이하인 경우에는 5인, 100인 초과하는 경우는 1/10 범위 안에서 100인 이상 가능합니다. 토지등소유자란, 재개발 사업 구역에서는 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자를 지칭하며, 재건축 사업 구역에서는 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 뜻합니다.

■ 추진위원회가 승인되었다면?

조합설립추진위원회가 승인되면 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경, 정비사업 시행계획서 작성, 창립총회 개최, 조합 정관의 초안 작성 등의 업무를 수행할 수 있습니다.

이후 추진위원회는 조합설립인가일까지 업무를 수행할 수 있으며, 조합이 설립되면 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 추진위원회는 해산합니다.

■ 조합설립 인가

조합설립 구성 요건으로는 재개발 사업인 경우, 해당 사업 구역 내 전체 토지등소유자 3/4이상 동의와 토지면적의 1/2 이상 동의를 구하여야 합니다.

재건축 사업인 경우, 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 전체 구분소유자 3/4이상 및 전체 토지면적의 3/4 이상의 토지등소유자 동의를 구하여야 합니다.

■ 조합은 어떻게 구성되나?

조합원 자격은 기본적으로 토지등소유자에게 주어집니다. 다만, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명에게 있을 경우 그를 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다.

만약 재건축 사업이라면, 재건축 사업에 동의해야 조합원 자격을 부여 받을 수 있습니다.

투기과열지구의 주택 재건축 사업일 경우, 조합 설립인가 후 당해 정비사업의 건축물이나 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없으니 이 부분도 참고 해야겠습니다.

조합원의 수를 100인 이상 두어야, 대의원회를 구성할 수 있습니다. 대의원회에서는 조합원의 1/10 이상으로 구성해야 합니다. 이때, 조합원의 1/10이 100명을 넘을 경우 조합원의 1/10 범위 안에서 100명 이상으로 구성할 수 있습니다.

대의원회의 대의원은 조합원 중에서 선출해야 합니다.