조합원이 알아야 할 세금 상식 ③ – 취득세

부동산은 취득하는 순간부터 처분할 때까지 매 단계마다, 취득, 보유, 처분의 명목으로 세금이 따라다닙니다. 그리고 이러한 세금에는 국세, 지방세의 다양한 세목이 있어 얼마의 세금을 납부해야 하는 것인지 알기 쉽지 않은데요, 더욱이 최근 세법 개정으로 세율, 다주택자에 대한 처리 등이 복잡 다양하게 변경되면서 세금 문제는 더 어렵게 다가옵니다.
이에 위 각 세금에 대해서 조합원들이 반드시 알아야 할 내용에는 무엇이 있을지 짚어보고자 하는데요.
우선, 첫번째 단계! 부동산을 소유한다면 가장 먼저 만나게 되는 세금, 취득세부터 살펴보도록 하겠습니다.

취득 원인에 따라 달라지는 ‘취득세’

취득세는 취득 원인에 따라 달라집니다. 취득 세율은 유상으로 취득했는지, 무상으로 취득했는지에 따라 달라지기도 하고 원시 취득했는지 승계 취득했는지에 따라 달라지기도 하는데요, 일반적인 유상으로 취득한 경우를 전제로 자세히 살펴보겠습니다.

기존에 있던 자산을 매매 등에 의하여 취득하는 것이 승계취득, 없던 것을 새로이 신축하거나 하는 등의 방식으로 최초로 취득하는 것이 원시취득입니다. 그리고 이 취득 원인에 따라 세율에 차이가 발생하는데요, 승계취득은 1~12% 세율을, 원시취득은 2.8%의 세율을 적용을 받습니다. (여기에 농어촌특별세, 교육세가 더해지면 위 세율은 조금 더 상향됩니다. / 취득 시에는 취득세만을 납부하는 것이 아니라 취득세에 교육세와 농어촌특별세를 더한 것이 실제 납부금액이 됩니다)

취득 원인에 대한 이해가 필요한 이유는 정비사업의 어느 단계에서 부동산을 취득했는지에 따라서 그 적용 세율이 달라지기 때문입니다. 주택 철거 전에 주택을 매수한다면 주택을 승계취득한 것이기 때문에 주택 취득세율에 따른 취득세를 납부하게 되지만, 주택 철거 후에 주택을 매수한다면 매수 시에는 토지의 승계취득에 따른 취득세만을, 이후 건물이 신축되면 건물분에 대해서는 원시취득세율이 적용된 취득세를 납부하게 되는 것입니다.

원조합원 · 승계조합원인지에 따라 다른 ‘취득세’

(원조합원, 승계조합원은 도시정비법상 규정되어 있는 것이 아니라 세금 등과 관련하여 업무 편의를 위해 구별해 놓은 개념입니다. 따라서 세금 외에 조합원으로 향유하는 권리에는 양 자간에 특별한 차이는 없습니다.)

“매거진H [용어정리ZIP] 원조합원? 승계조합원? 나는 어디에 속할까?” 콘텐츠 이동

먼저 재건축을 들여다보겠습니다. 원조합원의 경우, 신축아파트가 완공되면, 조합원들은 보존 등기 시 주택 부분에 대해서만 취득세를 부담합니다. 토지는 조합원들이 원래부터 가지고 있었던 것이기 때문에 취득세가 부과되지 않고 새로 지어진 주택에 대해서만 취득세가 부과되는 것입니다. 그리고 이는 원시취득이기 때문에 2.8%의 세율이 적용됩니다.

승계조합원의 경우, 주택 멸실 전에 조합원이 되었다면 기존에 있던 주택을 승계취득하는 것이기 때문에 주택에 대한 1~12%의 세율로 산정된 취득세를 납부하게 됩니다.

정비사업 유형에 따라 달라지는 ‘취득세’

재개발의 경우에는 재건축과 다른 차이점이 있습니다.

재개발의 원조합원이 1세대 1주택에 해당하는 경우, 신축아파트 전용 면적이 85㎡이하이고 취득세가 200만원 미만이면 전부 면제되며, 취득세가 200만원을 초과할 경우에는 85%가 감면됩니다(85㎡초과면 면제 x). 참고로 승계조합원의 경우에는 재건축과 마찬가지로 2.8%의 원시취득세율이 적용됩니다.

또한 과세표준이 상이합니다. 재건축은 건물비용(평당 건축비 x 면적 + 옵션 비용)이, 재개발은 추가분담금(조합원 분양가 – 종전자산권리가액)이 과세표준으로, 위 과세표준에 취득세율을 적용하여 취득세를 계산합니다.

(취득시기 및 투기지역인지 여부에 따라 프리미엄과 추가부담금을 합한 금액이 과세표준이 될 수 있습니다)

전략이 필요한 ‘취득세’

승계취득은 다주택자인지 여부, 조정대상지역인지 여부에 따라 세율이 달라집니다. 그런데 원시취득은 중과 세율이 없습니다.

그러므로 승계조합원이 되고자 하는 경우, 매수의 시기를 잘 선택해야 합니다. 1주택자가 승계조합원이 되고자 하는 경우, 주택이 멸실되기 전에 취득하면 취득세는 주택 가액에 대하여 1~3%로 계산한 금액이 되지만, 멸실 후에 취득하면 토지에 대한 승계취득세율 4%를 적용받게 됩니다. 따라서 주택이 멸실되기 전에 취득하는 것이 취득세 면에서는 유리해지는 것입니다.

반면에 다주택자의 경우는 주택 멸실 이후에 취득하는 것이 유리합니다. 주택 멸실 전에 취득하는 경우, 중과세율이 적용되기 때문에 취득세는 8~12%의 주택취득세율이 적용되지만, 주택 멸실 후에 취득하면 4%의 토지취득세율을 적용한 취득세만을 납부하면 되기 때문입니다.

사례를 통해 정리하는 ‘취득세’

그럼, 지금까지 함께 알아본 개념들을 활용하여 사례를 통해 취득세를 완전 정복해볼까요?

(case1.) 중과세 부과 대상?

1) 1주택자가 분양권을 취득한 경우

– 분양권 자체가 과세대상은 아니기 때문에 실제 주택을 취득하는 시점에 취득세가 부과됩니다. 따라서 분양권 취득 당시에는 중과세 대상이 아니며 토지에 대한 취득세 4%를 적용받고, 이후 건물이 신축되면 건물분에 대해서는 원시취득세율 2.8%가 적용됩니다.

2) 분양권이 있는 자가 주택을 구매한 경우?

– 입주권은 주택수에는 포함되기 때문에 2주택자가 되어 중과세율을 적용받습니다.

(case2) 승계조합원의 취득세?

조건) 분양가 8억원, 권리가액 4억원, 프리미엄이 3억원인 경우의 취득세(85㎡이하)?

– 분양권 취득시 7억원 x 4.6% (토지취득세율4% + 농특세 0.2% + 지방교육세 0.4%)

– 보존등기시 1억원 x 2.96% (원시취득세율2.8% + 지방교육세 0.16%)

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