조합원 맞춤法 사전 ③ – 재건축 사업에서 임차인은 손실보상을 받을 수 있나?

재건축 사업에서 상가 임차인에게 손실보상을 해야 하는지에 대해 꾸준히 논란이 있어 왔습니다. 재개발 사업에서는 상가 실영업 조합원 및 임차인에 대한 영업손실보상금이 지급되지만, 재건축에서는 원칙적으로 보상이 지급되지 않기 때문입니다.

재개발 임차인은 해당되지만, 재건축 임차인은 해당되지 않아, 논란이 된 법 조항은 무엇일까?

현행법에 따르면 재건축 사업지의 상가 실영업 조합원 및 임차인은 영업손실에 대한 보상을 받지 못합니다. 이는 2018년 서울시 서초구 방배6구역 재건축 사업에서도 논란이 된 바 있습니다. 서울중앙지방법원은 직권으로 헌법재판소에 위헌법률심판을 제청하기도 하였습니다. (2018헌가17)

해당 조항은 「도시 및 주거환경정비법」 제81조 제1항 단서 제2호입니다.

제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등) ① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2017. 8. 9.> 1. 사업시행자의 동의를 받은 경우 2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우

방배6구역 재건축 조합은 인가된 관리처분계획이 고시된 후 임차인들을 상대로, 각 임차한 점포의 인도를 구하는 소를 제기하였습니다. 그러나 임차인들은 손실보상 등이 선행 또는 동시에 이행되어야만 인도청구에 응할 수 있다고 주장하였습니다.

조합은 손실보상이 완료되지 않은 경우 임차권자의 사용·수익이 중지되지 않는다고 규정한 「도시 및 주거환경정비법」 제81조 제1항 단서 제2호는 재건축 사업에 적용되지 않는다고 주장하였습니다.

임차인들은 해당 조항이 평등원칙에 위배된다고 주장하였습니다. 재개발 사업의 임차인은 「토지보상법」에 따른 보상을 받는데, 재건축 사업의 임차인은 현실적으로 어떠한 보상도 받지 못하는 것은 재건축 사업의 임차인을 불합리하게 차별한다는 것입니다. 또한, 임차인이 실질적으로 사용·수익을 전혀 할 수 없게 된 경우처럼, 사회적 제약의 범주를 벗어나는 경우임에도 아무런 보상적 조치를 인정하지 않는 것은 재건축 사업의 임차인의 재산권을 침해한다고 주장하였습니다. 이 문제에 대해 서울중앙지방법원은 직권으로 위헌법률심판을 제청하였습니다.

재건축 사업은 임차인에게 손실보상을 지급하지 않아도 된다!

헌법재판소는, 「도시 및 주거환경정비법」 제81조 제1항 단서 제2호가 재건축 사업의 임차권자의 재산권을 침해하지 않는다고 결정하였습니다.

재건축 사업은 재개발 사업과 달리, 사업에 동의한 자만 조합원 자격을 갖게 됩니다. 따라서 조합이 임차인에게 손실보상금을 지급할 경우, 그 부담은 사업시행에 동의한 토지등소유자의 몫이 됩니다. 그런데 토지등소유자인 임대인 중에서 재건축 사업에 동의하지 않은 경우에는, 임대차계약과는 아무런 관련이 없는 제3자가 손실보상금을 부담하게 된다는 점이 문제가 됩니다.  

이에 임차인들에 대한 보상은 임대차계약 등에 따라 사적 자치의 원칙(사법상의 법률관계는 개인의 자유로운 의사에 따라 자기책임 하에서 규율하는 것이 이상적)에 의해 해결하도록 한 입법자의 판단이 헌법에 반한다고 보기 어려워, 합헌 결정을 내렸습니다. 즉, 당사자 간의 ‘사회적 관계’와 ‘자율적인 법률적 관계’ 상에서 해결하도록 한 기존 판례가 합법적이라는 것입니다.

그렇다면, 재건축 사업의 임차인은 어떻게 보상을 받을 수 있을까?

재건축 사업에서 임차인에 대한 손실보상은 법적 의무가 아니지만, 그렇다고 해서 보상을 전혀 할 필요가 없다고 이해해서는 안될 것입니다.

서울시는 지난 2019년, ‘단독주택 재건축’ 시 사업시행자가 세입자에게 주거이전비나 영업손실보상비 등 재개발에 준하는 손실보상을 하는 경우 시가 이에 상응하는 용적률 인센티브를 최대 10%까지 부여하는 ‘단독주택 재건축 세입자 대책’을 도입했습니다. 인허가권을 가진 서울시가 사실상 보상을 권고하는 것으로 세입자들이 보상을 요구할 수 있는 길이 열렸지만, 재개발과 달리 재건축은 법적 근거가 없어 사업시행자가 세입자 보상을 위한 기초자료인 전입세대 열람원을 수집할 수 없는 등 기본적인 행정지원이 이뤄지지 않아 사업에 차질을 빚고 있습니다.

• 단독주택 재건축사업 이란? 단독주택 재건축은 낡은 단독∙다가구∙다세대∙연립주택을 허물고 아파트를 짓는 정비사업으로 2003년 도입됐다. 노후한 주택을 재건축하는 측면에서는 재개발 사업과 같지만, 재개발 지역보다 도로, 상하수도 등 기반시설이 양호한 지역에서 추진된다는 점에서 차이가 있다. 하지만 이 사업은 세입자 대책 부재로 주민 간 갈등이 발생한다는 등의 이유로 2014년 도시 및 주거환경 정비법이 개정되면서 폐지되었다. 제도 폐지 당시 서울에서 단독주택 재건축 사업으로 지정된 곳은 총 286개로 이 중 사업 추진이 지지부진했던 198개 구역은 해제됐고, 현재 43개 구역이 사업을 진행 중에 있다.

또한 「상가건물 임대차보호법」, 「주택임대차보호법」 등 관련 법에 임차인에 대한 보호 규정이 있기 때문에 임대인과의 협의를 통해 보상을 받을 수도 있습니다. 주택 임차인의 경우 필요비∙유익비∙상환청구권에 기한 유치권 행사, 상가 임차인의 경우 상사유치권(상법에 규정된 유치권) 행사로 사업시행자와의 협상 여지도 있으니 전문가의 도움을 받아 소송 또는 협상을 진행하는 방법도 있습니다.

위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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