[세무Q&A] 조합원을 위한 세금 설명서① – 재건축, 재개발 세무 상담 시 주의사항은?

일반 부동산과 다르게 변수가 많은 재건축, 재개발 사업!
세무 Q&A를 통해 재건축, 재개발 세금을 쉽게 설명해드립니다.

“조합이 내는 세금 vs. 조합원이 내는 세금” 무엇이 어떻게 다른지,
세무 처리가 진행되는 과정에서 검토해야 할 유의사항에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

재건축, 재개발 사업 진행 시 세무상 쟁점이 발생하는 이유는?

일반적인 부동산은 양도, 취득가액, 보유기간, 주택수 정도의 정보로 세금 예측이 가능한 편입니다. 반면에 재건축, 재개발 사업은 고려해야 하는 변수가 많습니다. 토지등소유자 기준으로 주택의 안전진단부터 준공까지 적어도 10년 이상 소요되는데, 이 기간 동안 부동산 → 부동산권리(입주권) → 부동산으로 바뀌는 단계별로 세무 이슈가 달라지기 때문에 다양한 쟁점이 발생하게 됩니다.

조합 vs. 조합원 세금 차이점

조합과 조합원의 세금은 현저하게 다릅니다. 도정법 제38조에서 ‘조합은 법인으로 한다’라고 하고 ‘등기함으로써 성립한다’라고 정의되어 있습니다. 조합은 법률에 따라 법인격이 부여되고, 설립부터 청산까지 법인세와 부가가치세 의무를 부담해야 하기 때문에 과정 속에서 이익과 손실, 비용에 관한 사안이 중요 이슈가 됩니다.

조합원의 세금은 다소 복잡할 수 있습니다. 세법에서 부동산과 부동산의 권리는 양도세 과세 방법이 다릅니다. (구)부동산이 (새)부동산으로 바뀌는 과정에서 관리처분계획 인가일 전후로 보유기간과 혜택을 각각 계산해야 합니다. 조합원 자격 유무가 중요하고, ‘원조합원’인지 ‘승계조합원’인지에 따라서도 개별로 부과되는 세금이 달라집니다.

원조합원이 어느 단계에서 어떻게 팔게 되느냐에 따라 양도소득세 이슈가 발생하며, 승계 받는 조합원 입장에서는 취득이 되므로 취득세 이슈가 발생하게 됩니다.

조합의 세무 처리상 유의할 점은?

1. 법인세
   조합은 조합원이 아닌 자에게 일반분양을 하고 이 수익을 건축비로 충당합니다. 이 과정에서 소득이 발생하면 법인인 경우에는 법인세를 내야 합니다. 조합은 비영리법인으로 수익사업에 대한 부분만 법인세를 냅니다. 세법상 비용이 되는 원가는 일반분양분에 해당하는 토지 원가가 큰 영향을 미칩니다. 조합은 비수익 사업(조합분양)과 수익 사업(일반분양) 구분을 명확하게 할 필요가 있습니다.
   
   
   
2. 부가가치세
   부가가치세는 총 수익금에서 총 비용을 제외하고 공사의 진행 정도에 따라 매년 일부씩 나누어서 측정한 소득을 기반으로 계산합니다. 공사 진행률에 따라 법인세가 산출되며 때에 따라 부가가치세 납세 의무도 발생합니다.
   일반분양사업이 가능한 조합은 해당 사업으로 발생한 소득에 대한 세금을 납부해야 합니다. 조합에서는 세법을 유념하여 가산세 부과, 부가세 환급 문제 등 경제적으로 세무상의 불이익에 직면하지 않도록 미리 대처하는 차원에서 사업자 등록 등의 준비가 필요합니다.
   
   
   
3. 재건축 조합 vs 재개발 조합 취득세
   일반적으로 재건축조합은 조합원과 제3자로부터 토지를 이전 받고, 해당 토지 위에 건축물을 지어 조합원과 일반인 대상으로 분양합니다. 재건축조합이 조합원에게 분양하는 토지의 경우에는 취득세를 부담하지 않으나, 일반인에게 분양하는 토지에 대하여는 취득세를 부담해야 합니다.  재개발조합 사업의 경우, 도시정비사업의 공익성이 고려돼 취득세에 대한 비과세 원칙을 적용해주었으나, 2020년 1월 1일 이후 사업시행인가를 받은 재개발조합 대상으로는 기존 세법 기준으로의 비과세 혜택을 상당 부분 축소하였습니다.

조합원의 세무 처리상 유의할 점은?

1. 재산세
   일정한 재산에 부과되는 세금입니다. 조합원의 경우 재건축, 재개발 사업 시행 단계에 따라 납부방법이 달라집니다. 관리처분계획인가 이전의 경우 토지와 건물을 모두 소유하고 있는 상태이므로 토지/건물에 대해 재산세가 각각 부과됩니다. 관리처분계획인가 승인 이후의 경우 기존 건물 멸실 이후는 기존 건물 부분에 따른 세금은 없어지고 토지분에 대해서만 재산세가 매년 9월에 부과됩니다. 따라서 기존 주택 철거 완료 이후 조합은 철거완료 신고를 반드시 해야 합니다.
   

2. 양도소득세
   부동산, 부동산에 관한 권리를 양도하여 발생하는 소득에 부과하는 세금입니다. 재건축, 재개발 과정에서는 매물을 언제 파느냐에 따라 세금이 달라집니다. 양도소득세 계산 시 가장 중요한 시점은 관리처분계획인가 단계입니다. 이 단계는 토지 또는 건물, 권리의 배분을 결정하고 본격적인 이주가 시작되는 단계입니다. 조합원 권리가액, 청산금, 분양가액이 확정되며 조합원이 보유하고 있던 종전 부동산이 취득할 수 있는 권리로 전환되는 시점이기 때문입니다.

3. 취득세
   건물 지분과 대지 지분을 취득할 때 내는 세금입니다. 취득세는 건물 지분 취득 시기와 대지 지분 취득 시기에 따라 세금을 내는 시기가 다릅니다. 건물 지분에 대한 취득세는 원조합원과 승계조합원 모두 ‘완공일’을 기준으로 부과됩니다. 따라서 재건축, 재개발 사업으로 신축아파트가 완공된 후 분양자 입주와 소유권 이전이 이루어지는 단계인 준공 단계가 매우 중요합니다. 세무상 관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 취득한 승계조합원의 경우, 준공일을 기점으로 부동산 취득할 수 있는 권리가 부동산으로 전환되어 아파트 취득시점이 됩니다.

재건축, 재개발 사업은 막대한 사업비용이 투입되는 만큼, 현금지출 및 투자 수익률에 영향을 미치는 ‘세금’은 주요하게 검토되어야 합니다. 매거진H 세무상담 Q&A를 통해 조합 및 조합원분들의 사업 추진에 도움이 되기를 바랍니다.

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