조합원 맞춤法 사전 ④ – 재건축에서 발생한 개발이익 환수는 합당할까?

재건축 초과이익 환수제란 재건축을 통해 조합원이 얻은 이익이 평균 3,000만 원 이상이면 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 재건축에 따른 초과이익 환수를 통해 집값 상승을 잡겠다는 명분으로 2006년 공포되었던 재건축 초과이익 환수에 관한 법률은 공포 당시부터 옹호하는 입장과 반대하는 입장의 의견이 팽배하게 대립했습니다. 부동산 시장 침체기를 겪으면서 잠시 보류되었던 이 제도는 2018년 1월 1일부터 재시행되었고, 가파르게 상승한 부동산 상황과 맞물리면서 논란은 끊이지 않고 있습니다.

재건축 개발이익 환수를 비판하는 입장은 이 제도의 위헌적 요소를 꼬집습니다. 재건축에서 발생한 개발이익 환수는 과연 합당할까요? 반대하는 입장에서 바라볼 때 관련 제도상 어떠한 지점이 위헌적인지, 이에 반하는 찬성하는 입장에서 재건축 초과이익 환수제는 왜 합당하다고 주장하는지, 법률에 따라 대두되는 쟁점들을 살펴봅시다.

쟁점1. 재건축 초과이익은 미실현이득에 대한 과세로 위헌일까?

세금은 실현된 결과(소득, 이익)에 대해 부과되는 것이 통상적입니다. 대표적으로 양도소득세를 떠올려보면 간단합니다. 양도세는 발생한 양도차익이 있을 때만 과세합니다. 그런데 이 개발이익이라는 것은 말 그대로 미실현이익이라는 것에 맹점이 있습니다. 소유자가 매도할 때까지는 그 이익이 발생했는지, 발생한다면 얼마인지 알 수 없기 때문입니다. 따라서 이익이 있는 것으로 취급하고 그에 대한 세금을 부과한다는 것에 비판의 목소리가 있을 수밖에 없습니다.

그러나 이에 대해 옹호하는 입장은 헌법재판소의 판결(1004. 7. 29. 92헌바49결정)을 근거로 아무런 문제가 되지 않는다고 주장합니다. 헌법재판소는 토지초과이득세가 미실현이득에 대한 과세이므로 위헌이라는 주장에 대하여 “과세대상인 자본이득의 범위를 실현된 소득에 국한할 것인가 혹은 미실현이득을 포함할 것인가의 여부는 과세목적ㆍ과세소득의 특성ㆍ과세기술상(課稅技術上)의 문제 등을 고려하여 판단할 입법정책의 문제일 뿐, 헌법상의 조세개념에 저촉되거나 그와 양립할 수 없는 모순이 있는 것으로는 볼 수 없다.”고 판단했습니다.

그러나 헌법재판소는 결과적으로 위 토지초과이득세는 재산권을 침해하므로 헌법에 불합치된다는 결정을 했습니다. 재건축 초과이익을 옹호하는 입장에게 이 결론이 시사하는 의미는 적지 않을 것입니다.

쟁점2. 재건축 초과이익을 부과하면 이중과세의 논란은 없을까? 부동산 가격이 하락해도 부담해야 하나?

미실현이익이라는 비판에 맞물려 이중과세 문제를 짚을 필요가 있습니다. 집값 상승분에 대해 부담금을 내는 것이, 추후 매도 시 양도차익에 대한 양도세를 내는 것과 뭐가 다르냐는 지적입니다. 결국 집값 상승분에 대해 2번의 과세를 하는 것이 되어 이중과세의 문제가 있다는 것입니다.

이에 대해 국토교통부 관계자는 “양도소득세를 산정할 때 재건축 부담금은 필요 경비로 인정해 공제하기 때문에 문제 될 것이 없다”는 입장입니다. 예시를 들어보겠습니다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액을 차감하고 여기에 기타 필요경비를 공제하여 계산합니다. 취득 시에는 5억이었던 아파트가 매도 시에는 10억이 되었고, 이 부동산을 취득할 당시 취득세, 등록세, 중개수수료 등으로 1억을 지출하였다면 양도차익은 4억이 되는 것입니다. 위 관계자의 말에 따르면 부담금은 위 필요경비에 산입되게 됩니다.

기납부한 부담금이 4억을 넘지 않는다면 어쩌면 문제될 것이 없을 수 있습니다. 부담금을 많이 낸 덕에 양도차익은 줄어들 것이고 양도세도 그만큼 감소하기 때문입니다. 그러나 기납부한 부담금이 4억 원이 넘으면 어떨까요? 해당 법률을 아무리 살펴봐도, 이에 대한 내용은 전무합니다. 이 제도가 부동산값이 계속하여 상승한다는 전제라 위법하다는 지적은 이와 같은 문제점에서 비롯됩니다.

쟁점3. 부동산 시장이 안정된다는 보장 없다? vs. 재건축의 초과이익을 환수해 투기를 차단해야 한다?

이 제도를 옹호하는 입장은 재건축에 따른 초과이익이 집값 상승의 주범이기에 초과이익을 환수함으로써 투기를 차단할 필요가 있다는 점, 재건축이 이루어짐으로써 증가한 주택 수를 위한 각종 사회적 비용은 그 이익을 향유한 집단이 부담하는 것이 마땅하다는 점을 언급합니다. 일정 부분에서는 일리 있는 지적입니다. 그러나 재건축을 규제하면 부동산 시장이 안정화된다는 의미 있는 통계자료는 찾기 힘들고 일반분양에 따른 이익과 사회적 비용, 부담금의 상관성도 매끄럽게 정리하기 어렵습니다.

오히려, 이러한 이유에서라면, 재개발은 다르게 취급하는 이유나 재건축 상가를 예외로 두는 이유는 납득하기 어렵습니다. 재건축 초과 환수제를 옹호하는 입장은 재개발 사업은 노후된 지역을 대상으로 하므로, 재건축과 비교해 상대적으로 사업 수익성이 낮다는 반론을 펼치기도 하나 크게 의미 있게 와 닿지는 않습니다. 아파트 재건축이 상대적으로 수익성이 크므로, 또는 클 것으로 예상되므로, 오로지 재건축 아파트에만 초과이익을 환수하는 제도를 적용하겠다는 결정은 형평성의 원칙에 어긋난다는 비판에 직면할 수 있습니다.

지금까지 재건축 초과이익 환수제에 대한 헌법재판소 결정은 총 2번 있었습니다. 2018년에 진행된 첫 판단은 각하였고, 2019년의 두 번째 결정은 합헌이었습니다. 2019년의 합헌 결정으로 위헌 논란은 종지부를 찍었다고 이야기하는 사람들도 있습니다. 그러나 헌법재판소는 시대적 흐름을 읽습니다. 동일한 사안이라도 여러 번의 청구 끝에 결국 위헌 결정이 나는 사안이 있는 것도 이런 이유에서입니다.

지난 2018년에는 서울 강남 일대 재건축 현장 몇 곳이 이 제도의 위헌성을 호소하는 헌법소원을 청구했습니다. 만약 재건축 초과이익 환수제를 피할 수 없다면 서울 강남권 아파트의 가구당 평균 분담금은 5억 원에 달합니다. 합헌 결정이 내려졌던 2019년만 해도 지금처럼 부동산 시장의 과열이 심하지 않았고 다주택자에 대한 규제도 지금과 같지 않았습니다. 이렇듯 계속해서 상황은 달라지고 있습니다. 시대의 변화를 감지하는 헌법재판소의 세 번째 결정에 귀추가 주목되는 이유입니다.

위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
매거진H 콘텐츠와 관련해 궁금한 사항은 이메일 admin@magazineh.com 로 문의 가능합니다.