2021년 12월 4주차 도시정비사업 주간소식

국내 최초 고품격 도시정비사업 전문 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.

2021년 ‘5조클럽’ 업계 최초 ‘3년 연속 1위’ 달성으로 도시정비 새 역사 쓴 현대건설

재건축 대안으로 각광받는 리모델링 시장, “규제 재정비 필요하다” 한 목소리

국토부, 주택공급 골자로 한 ‘2022년 부동산 시장 안정 방안’ 발표

서울시 신속통합기획 재개발 후보지 21곳 발표… 고지 받은 사업지 희비교차

매머드급 리모델링 단지 경남 창원 성원토월그랜드타운, 조합 설립 채비 완료

아파트 거래량 감소로 재건축 부담금 산정 어려움↑… 부담금 부과 일정 미룬다

수도권 곳곳에 부는 통합재건축∙리모델링 바람

1. 현대건설, 2021년 5조 클럽 입성과 3년 연속 업계 1위 달성… 도시정비사업 새 역사 썼다

현대건설이 2021년 업계 최초로 3년 연속 도시정비사업 수주 1위를 달성했습니다. 현대건설은 지난 12월 31일 강남구 대치비취타운 가로주택사업과 서초구 잠원 롯데캐슬갤럭시1차아파트 리모델링 사업을 마지막까지 수주, 수주액 총 5조 5,499억 원을 기록하며 5조 클럽 입성과 함께 도시정비 업계 최초로 3년 연속 1위 달성이라는 유종의 미를 거두었습니다. _{읽으러가기}

특히 12월에만 서초구 반포MV아파트, 서초 잠원동아아파트 리모델링 사업과 동작구 흑석9구역 재개발 사업 등 총 8개 사업지를 수주하며 무서운 뒷심을 보여줬을 뿐만 아니라 리모델링 사업 진출 첫해에 총 7곳, 1조9,258억원의 시공권을 확보하며 업계 1위 자리를 차지하는 저력을 발휘했습니다. _{읽으러가기} 현대건설 관계자는 꼼꼼한 사업지 분석과 전략적인 입찰 준비가 좋은 결실을 보았다며 조합원의 기대에 부응하는 가치를 선사할 수 있도록 최선을 다할 것이라고 전했습니다. _{읽으러가기}

2. 증가하는 리모델링 시장, 이에 맞는 규제 재정비 목소리 커져

재건축의 대안으로 떠오른 리모델링이 증가하는 가운데, 리모델링 관련 규제 재정비에 대한 목소리가 커지고 있습니다. 서울시 내 리모델링 단지들에 분양가상한제가 적용되면서 200가구 내외의 일부 중소형 리모델링 조합에는 분상제를 피하기 위해 29가구만 일반분양을 하는 사례가 발생하고 있어 도심 주택 공급에 악영향을 미치고 있다는 주장입니다. _{읽으러가기}

*주택법상 서울 등 투기과역지구 민간택지에서 공동주택 30가구 이상 분양 시 분양가상한제 적용 대상으로 분류

오랜 시간 요구된 내력벽 철거 허용도 빠른 개선을 촉구 중입니다. 안전성을 문제로 내력벽 철거 허용 문제가 약 4년째 지체됐고, 리모델링 조합들은 사업 활성화와 4베이 구조로의 변경 등을 위해 서둘러 허용돼야 한다고 주장 중입니다. _{읽으러가기}

리모델링에 대한 규제 재정비의 목소리가 높아지는 가운데 문제를 인식하고 개선 중인 규제도 있습니다. 지난 7∙10 입법 과정에서 취득세 중과 대상에 리모델링이 포함돼 논란이 되었고, 행안부는 ‘지방세법 시행령 개정안’ 개정을 통해 리모델링 사업을 중과세 예외 사례에 포함할 전망입니다. _{읽으러가기} 리모델링 관련 업계 전문가는 증가하는 시장 규모에 맞춰 리모델링 특성별 업무절차를 포괄할 수 있는 개별법 또는 정비가 필요해 보인다고 입장을 전했습니다.

3. 정부, 46만 가구 공급∙민간 정비사업 규제 완화 담은 ‘2022년 부동산 시장 안정 방안’ 발표

국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 각 부처가 합동으로 ‘2022년 부동산 시장 안정 방안’을 발표했습니다. 정부의 이번 발표는 공급 확대를 통한 부동산 시장 안정이 골자로, 수도권을 중심으로 역대 최대 규모인 46만 가구를 신규 공급하겠다고 밝힌 가운데 민간 재건축∙재개발 규제 완화 방안이 포함돼 눈길을 끌었습니다. _{읽으러가기}

정부는 민간 공급 활성화를 위해 9월까지 도시 및 주거환경 정비법∙시행령을 개정하고 공공정비사업에만 제공됐던 ‘통합심의’를 공공성을 갖춘 민간 사업장에도 제공해 공급에 속도를 올리겠단 방침입니다. 또한, 민간 정비사업 관련 관리처분∙이주 절차를 개선해 번거로웠던 검증 절차를 간소화하여 사업 기간을 줄일 것이란 전망입니다. _{읽으러가기}

다만, 민간 정비사업장에서 실질적으로 요구했던 안전진단과 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제 등에 대한 완화 안이 담기지 않아 아쉬움을 남겼습니다. _{읽으러가기}

4.  서울시, 신속통합기획 재개발 후보지 21곳 발표했다… 신청지 희비 엇갈려

서울시 신속통합기획 재개발 사업 후보지 총 21곳이 발표됐습니다. 선정된 곳은 용산 청파2구역, 성동구 마장동 382일대 등이며, 종로구 창신동 23∙숭인동 56일대와 구로구 가리봉2구역, 동작구 상도14구역, 관악구 신림7구역 등 도시재생지역도 후보지에 포함됐습니다. 후보지에 포함된 지역들은 빠른 속도에 대한 기대감을 보이며 만족감을 내보였습니다. _{읽으러가기}

후보지 선정에 탈락한 지역에서는 다양한 목소리가 나오고 있습니다. 서울시가 정량 평가 외의 것을 반영해 후보지를 선정한 것이 아니냐는 의견과 떨어진 정확한 이유를 몰라 구청과 서울시에 문의할 것이라는 불만 섞인 의견도 나오고 있습니다. 반면, 탈락에 대해 아쉬움을 보이며 취약점을 보완해 내년 재도전 의사를 밝힌 곳들도 있습니다. _{읽으러가기}

서울시는 후보지로 선정된 21곳을 토지거래허가구역으로 지정했으며, 추가로 지분 쪼개기 방지와 건축허가 제한을 위한 절차도 바로 시행에 나섰습니다. 추가로, 향후 후보지들 또한 사업에 탄력을 받을 수 있도록 이번 후보지의 사업 추진에 지원을 아끼지 않을 것이라 전했습니다. _{읽으러가기}

5. 역대 두번째 대규모 단일 리모델링 단지, 경남 창원 성원토월그랜드타운… 조합 출범 준비 중

경남 창원시 성원토월그랜드타운이 리모델링 조합 설립을 준비 중입니다. 성원토월그랜드타운은 국내 단일 리모델링 추진 단지 중 두번째로 큰 규모로, 노후화된 주거환경 개선에 대한 주민들의 강한 의지로 지난 3월 리모델링 추진위원회를 발족했습니다.

리모델링을 통해 총 6,252가구에서 약 7,000가구 이상의 매머드급 단지로 탈바꿈을 예상 중인만큼 주요 대형 건설사들의 관심을 받는 중입니다. 성원토월그랜드타운 리모델링 추진위에 따르면, 주민 동의율을 충족해 조합설립안이 가결됐으며 오는 2월 중 조합설립이 가능할 것으로 내다봤습니다. _{읽으러가기}

6. 수도권 내 주요 재건축 단지, 재건축 부담금 일정 미뤄질 전망… 거래량 줄어 부담금 산정 어려워

서울시 주요 재건축 아파트에 대한 재건축초과이익부담금 부과가 늦어지고 있습니다. 아파트거래량이 줄면서, 충분한 거래 사례가 없는 상황 속 재건축 부담금 산정 시 오류 발생의 가능성이 있어 시세 등 필요한 집값 계산에 난항을 겪는 중입니다.

은평구 ‘서해그랑블’은 첫 번째 재건축 부담금 징수 단지로 유력했으나 2021년 6월에 입주를 시작 이후 거래량이 적어 부담금 산정에 제동이 걸렸습니다. 은평구 관계자는 조합원 동의를 통해 별도 감정평가를 진행할 것이라고 전했습니다. 서초구 반포세트레빌 아스테리움도 비슷한 이유에서 부담금 통보가 늦어지는 중입니다.

수도권 내 은평구 서해그랑블을 시작으로 반포주공1단지 3주구, 과천주공4단지 등 재건축 부담금 부과 일정이 예정돼 있습니다. 업계는 세금 중과 및 대출 규제 등과 맞물린 아파트 거래량 급감으로 예정된 재건축 부담금 부과 일정 또한 늦춰질 수 있을 것으로 내다봤습니다. _{읽으러가기}

7. 뭉쳐서 통합으로… 수도권 중심으로 늘어나는 통합재건축∙리모델링

인근 단지와 함께 재건축을 추진하는 통합재건축이 수도권을 중심으로 늘고 있습니다. 서울 강남구 경남∙우성3차∙현대1차 아파트는 통합재건축 추진을 위해 정비구역 지정을 준비 중입니다. 주변의 서초구 신반포19차·25차와 영등포구 신길우성1차·건영아파트, 그리고 경기도 1기 신도시와 인천 등에서도 통합재건축을 추진하는 단지가 늘어나는 추세입니다.

재건축뿐만 아니라 리모델링에서도 통합 사업이 활발히 진행 중입니다. 서울 동작구 우성2∙3차, 극동, 신동아4차 아파트가 통합 리모델링 조합설립을 준비 중이며 강남권에서도 알짜 입지를 갖춘 서초구 반포한신타워, 블루힐하우스, 잠원중앙하이츠, 킴스빌리지가 모여 통합리모델링을 추진 중입니다.

정비업계는 통합 사업 추진 사례 증가 이유를 대규모 단지 조성과 동시에 아파트 가치를 올리기 위함으로 들며, 단일 사업 추진보다 유리할 수 있다고 분석했습니다. 다만 통합 사업 추진이 유리할 수는 있으나, 단지별 이해관계 충돌로 인해 사업에 리스크가 생길 수 있음을 함께 시사했습니다. _{읽으러가기}