2022년 1월 1주차 도시정비사업 주간소식

국내 최초 고품격 도시정비사업 전문 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.

2022년 부동산 정책…양도세 비과세 일부 변경됐다

계속되는 리모델링 열풍, 올 초부터 수도권 중심으로 사업 추진 ‘청신호’

신속통합기획 2022년에도 관심 이어진다…투기방지책 법안 악용 막는 규제도 필요해질 듯

재건축 안전진단 규제 완화 요구多…올해 규제 완화 가능성은?

강북 재개발 나선다… 은평구 가재울7구역과 성북구 정릉골 대대적으로 변신할까

서울시 투기방지책으로 재개발 구역 근린생활시설은 입주권 받지 못할 가능성 높아

1. 2022년부터 양도세 비과세 대상 확대 및 요건 일부 변경… 1월 1일부터 적용

2022년을 맞아 부동산 정책 일부가 달라질 전망입니다. 먼저, 조합원 입주권과 대체주택의 양도세 비과세 대상이 확대돼 자율주택정비사업, 가로주택정비사업 그리고 소규모재개발사업도 1세대 1주택 양도세 비과세 대상으로 포함됩니다.

조합원 입주권에 대한 요건도 일부 변경돼 다른 주택이나 조합원 입주권뿐 아니라 분양권도 보유하지 않아야 양도세 비과세가 가능합니다. 이 요건은 2021년 12월 31일까지 취득한 분양권에 대해서는 해당되지 않으며, 2022년부터 1월부터 적용됩니다. _{읽으러가기}

2. 2022년에도 계속되는 전국적 리모델링 열풍 예상, 수도권은 이미 활발

경기도에서 리모델링에 대한 관심이 높습니다. 특히 1기 신도시 및 노후 아파트가 밀집한 용인시 수지구 풍덕천동에 위치한 구축 아파트 단지 위주로 리모델링 추진이 가시화 되면서 인근 죽전동과 상현동까지 영향을 받고 있습니다. 용인시는 이러한 지역민의 관심을 고려해 수지구와 기흥구의 리모델링 용적률을 기존 210%→300% 수준으로 대폭 상향 조정했습니다. _{읽으러가기}

전국적으로도 리모델링 열풍이 지속되며 수도권을 중심으로 리모델링 사업이 활발하게 추진되고 있습니다. 서울에서는 송파구 잠실현대아파트와 강동구 배재현대아파트가 조합설립에 나섰습니다. 두 단지의 리모델링 추진위원회는 올해 초 조합설립을 완료하고 상반기 내로 시공사를 선정하겠다고 밝혔습니다. 서울 시내에서도 입지가 뛰어난 두 단지가 시공사 선정에 나선 만큼, 대형 건설사들도 관심을 나타내며 치열한 수주전을 예고하고 있습니다. _{읽으러가기}

3. 2022년에도 신속통합기획 신규 신청∙재도전 이어져… 재개발 1차 후보지에는 관련법 맹점 노린 매수세 몰렸다

2022년에도 서울시 신속통합기획(이하 신통기획)이 다방면으로 주목을 받는 중입니다. 강남구 개포동의 경남·우성3차·현대1차(이하 경우현) 통합재건축과 서초구 신반포4차가 신통기획 재건축을 신청했습니다. _{읽으러가기} 신반포4차의 경우 초반 신통기획 불참 의사를 보였으나, 참여 단지들보다 인허가 등의 사업 속도가 늦어질 경우를 대비해 신청을 결정했다고 밝혔습니다. _{읽으러가기}

신통기획 재개발 1차 후보지 선정에 탈락한 송파구 마천2구역은 사업의 빠른 속도를 강점으로 들며 2차 후보지 신청에 재도전하겠다고 밝혔습니다. 반면, 동일하게 탈락한 장위13구역은 빠른 공공재개발 선회를 밝히며 정비사업에 속도를 낸다는 입장입니다. _{읽으러가기}

신통기획 재개발 1차 후보지는 서울시의 투기방지책에도 불구하고 매수세가 몰렸습니다. 현행법상 토지거래허가구역 지정 공고 후 5일 뒤 효력이 발행되는 법의 맹점으로 효력 발생일 전까지 매수세가 몰린 것입니다. 업계에서는 ‘5일 공백’에 대한 법 개정이 조속히 이뤄지지 않을 경우, 향후 동일한 상황이 이어질 것이라며 우려를 표했습니다. _{읽으러가기}

4. 준공 30년 넘은 수원 삼환아파트 안전진단 ‘E등급’… 올해는 재건축 안전진단 규제 완화 가능할까?

재건축 안전진단 완화 요구 속, 최근 수원시 권선구의 삼환아파트가 안전진단 최하 등급인 E등급을 받아 관심을 모았습니다. 1991~1992년에 준공된 삼환아파트는 붕괴 위험 등의 심한 노후화로 예비안전진단 없이 바로 정밀안전진단 절차를 받았습니다. _{읽으러가기}

일각에서는 삼환아파트의 정밀안전진단 결과를 두고 안전진단 통과 기준이 명확하지 않다는 의견을 보였습니다. 안전진단 평가 항목 중 구조안전성의 비중(50%)이 커지면서 재건축 연한을 넘겼음에도 안전진단을 통과하지 못하거나 일정을 미루는 단지가 많아졌기 때문입니다.

재건축 안전진단 규제 완화에 대해 지자체뿐 아니라 정치권에서도 관련 법률안을 대표 발의하는 등 요구의 목소리가 커지고 있습니다. 대선을 앞둔 가운데 전문가들은 정치적 판단이 아닌 건축물의 안전에 초점을 맞춘 객관적 검증 방법이 요구되어야 한다고 의견을 모았습니다. _{읽으러가기}

5. 서울 강북 일대 재개발 시동… 서대문구 가재울7구역∙성북구 정릉골 탈바꿈한다

서울시 강북 일대가 재개발 사업에 나섰습니다. 최근 서대문구 가재울7구역이 조합설립 추진위원회 변경 승인을 받아 이달 내 조합설립인가를 위한 창립총회를 개최할 예정입니다. 약 14년 만에 본격적인 사업이 시작된 이곳은 약 1,563가구 및 부대시설이 지어질 전망으로 기대가 모이고 있습니다. _{읽으러가기}

성북구에서는 정릉골 재개발 구역이 지난해 말 사업시행계획인가를 받았습니다. 정릉골은 북한산 자락의 노후 단독주택 단지로, 종교시설인 경국사 뒤편에 위치해 자연경관지구에 속합니다. 때문에 고층 아파트가 아닌 고급화된 컨셉의 주거단지로 탈바꿈될 전망입니다. 서울 도심 내 이례적인 타운하우스 구현이 가능해 사업 수주를 위한 대형 건설사들의 각축전이 예상됩니다. _{읽으러가기}

6. 서울시 재개발 구역 내 근린생활시설 입주권 노린 매수… 하지만 현금청산의 대상?

서울시 재개발 지역 내 근린생활시설 입주권 인정에 대한 불확실성이 커지고 있습니다. 과거 주택처럼 사용되는 근린생활시설이라면 입주권을 받을 수 있었으나, 지분쪼개기 등의 투기 방지 차원에서 서울시가 규제한 이후, 근린생활시설 소유자는 원칙적으로 입주권을 받을 수 없습니다.

다만, ▲소유자 세대 구성원 전체가 무주택인 상태에서 근린생활시설이 2008년 7월 30일 이전부터 주거용으로 사용된 경우 또는 ▲권리가액이 새 아파트 조합원 분양가 최저가보다 높으면 근린생활시설도 입주권 부여가 가능해집니다. 예외에 해당되지 않는 근린생활시설 소유자는 현금청산의 대상이 될 수 있습니다.

다세대 주택(빌라) 형태의 근린생활시설이 밀집된 용산구 청파2구역은 최근 신통기획 재개발 후보지로 선정되며, 입주권 부여에 대한 기대로 수요가 몰렸다고 주변 공인중계업계는 전했습니다. 하지만 규제로 입주권을 인정받기 어렵고 전입신고를 하지 않은 사람도 있어 난감한 상황이라고 설명했습니다. _{읽으러가기}