2022년 1월 2주차 도시정비사업 주간소식

국내 최초 고품격 도시정비사업 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.

올해에도 리모델링 판 커진다… 대형 건설사 치열한 수주 경쟁 예상

꿈틀대는 1기 신도시 재건축, 용적률 상향 가능할까?

공공주도 재개발 사업 권리산정 기준일 모두 달라… 빌라 매입자 현금청산 피해 우려 커져

노원구 하계동 재건축 붐… 청솔아파트 예비 안전진단 ‘통과’

서울시 미니 정비사업 활발, 저층 주거지 개선 위해 ‘모아주택’ 방식 추가 도입

잠실주공5단지 재건축 심의 절차 재개…서울시 재건축 움직이는 계기될까?

1. ‘리모델링’ 1기 신도시 이어 부천까지… 올해에도 수주 경쟁 치열 예상, 하이엔드 브랜드 적용 주목

올해에도 리모델링 열기가 뜨겁습니다. 최근 1기 신도시 경기도 군포 산본에서 리모델링 추진 단지 18곳이 모인 ‘산본 공동주택 리모델링 연합회’가 출범했습니다. 연합회는 원활한 리모델링 사업 추진을 위해 불편 사항 등을 지자체 측에 전달하는 역할을 할 예정으로 산본 외에도 평촌 신도시가 지난해 리모델링 연합회 구성을 마쳤습니다. _{읽으러가기}

부천에도 리모델링이 활발합니다. 부천 내 첫 번째 리모델링 단지인 상동 한아름현대1차가 조합설립을 추진 중으로, 규모가 커 일찍이 1군 건설사들의 관심이 쏠리고 있습니다. 상동 한아름현대1차를 시작으로, 상동과 중동 일대에서 리모델링 사업 추진 단지가 줄을 잇고 있습니다. _{읽으러가기}

리모델링 시장의 판이 커지는 만큼, 작년에 이어 대형 건설사들의 공격적인 수주 참여도 이어질 전망입니다. 특히 하이엔드 브랜드를 보유한 건설사들이 리모델링 수주전에서 하이엔드 브랜드 사용을 제안하기 시작하면서 브랜드 선호도가 뚜렷한 리모델링 조합원들의 눈높이는 더 높아질 것으로 보입니다._{읽으러가기}

2. 1기 신도시 재건축 바람… 지구단위계획 및 용적률 개편이 관건

1기 신도시에 재건축 바람이 불고 있습니다. 2026년까지 분당∙일산∙평촌∙산본∙중동 등 1기 신도시 내 총 28만여 가구가 재건축 연한인 30년을 충족합니다.

최근 경기도 성남시 분당구 일대의 노후단지들이 모여 재건축 추진을 위한 ‘분당 재건축 연합 추진위원회’를 설립했습니다. 추진위에는 1기 신도시 첫 입주 단지인 시범단지(삼성한신, 우성, 한양, 현대)를 시작으로 총 19개 단지가 참여했습니다. 추진위는 오는 2030년 첫 재건축 단지 입주를 목표로 성남시와 행정지원 및 용적률 상한 등을 논의할 것이라고 밝혔습니다. _{읽으러가기}

분당을 비롯한 1기 신도시 평균 용적률은 169%~226%로 ‘지구단위계획’의 용적률 제한에 걸려 사업성이 우수한 편은 아닙니다. 업계는 1기 신도시 정비를 위해 현행 지구단위계획 개편 및 특별법을 만들어 용적률 상향이 필요할 것이라고 전했습니다. 전문가들은 오는 3월 대선이 예정된 가운데 어떤 후보이든 1기 신도시 재정비 사업의 본보기를 만드는 게 시급하다고 덧붙였습니다. _{읽으러가기}

3. 공공주도 재개발 사업 권리산정일 모두 제각각… 서울시 내 신축 빌라 매입자 현금청산 주의보

서울시 빌라 시장이 현금청산 이슈로 떠들썩 합니다. 서울시가 발표한 공공주도 재개발 사업의 권리산정 기준일이 모두 달라 대상 후보지 내 빌라 매입자를 대상으로 현금청산 피해가 우려되고 있습니다.

공공주도 재개발 사업은 크게 3가지로 도심공공주택복합사업, 공공재개발, 신속통합기획입니다. 도심공공주택복합사업은 권리산정 기준일 이후 등기를 취득한 경우, 신축∙ 구축에 상관없이 모두 현금청산 대상이 됩니다. 공공재개발과 신속통합기획은 기준일 이후 후보지내 기존 주택을 거래할 경우 분양권을 받을 수 있지만 기준일 이후 완공된 신축 빌라를 산 경우에는 ‘지분 쪼개기’^*로 간주되어 현금청산의 대상이 됩니다. _{읽으러가기}

*지분 쪼개기란? 단독주택이나 다가구주택 등 하나의 주택소유권을 가진 주택을 구분등기가 되는 다세대주택으로 신축하거나 지분을 나눠 인위적으로 분양권을 늘리는 행위

업계 전문가는 서울 구도심 전역이 정비사업 후보지인지라 빌라 매입으로 현금청산 대상이 되는 것은 신축 빌라 매매금지법이 발동된 것과 같은 상황이라고 전했습니다.

4. 노원구 청솔아파트 재건축 예비 안전진단 통과… 하계역 인근 예비 안전진단 통과 총 5곳

서울 노원구 하계동 청솔아파트가 재건축 예비 안전진단을 통과했습니다. 청솔아파트는 15층, 8개 동, 총 1,192가구 규모의 대단지 아파트로 지하철 7호선 하계역과도 도보 10분 거리로 가깝게 위치해 있습니다. 해당 단지는 이르면 연내 정밀안전진단을 신청할 전망입니다.

청솔 아파트가 있는 하계역 일대는 상계동과 더불어 노원구 내 재건축이 활발한 곳입니다. 하계동 내 예비안전진단을 통과한 아파트는 총 5곳으로, 그중 장미아파트가 정밀안전진단 용역을 발주해 가장 속도가 빠릅니다. 하계역 일대는 동부간선도로 지하화 사업 및 경전철 동북선 개통 등 개발 호재가 있어 많은 기대가 모이고 있습니다. _{읽으러가기}

5. 활발한 서울시 미니 정비사업… 새로운 ‘모아주택’ 방식 도입으로 저층 주거지 개선 효과 누릴까?

서울시 내 미니 정비사업이 활기를 띠고 있습니다. 최근 광진구 광장삼성1차 아파트는 소규모 재건축을 위한 조합설립 신청서를 제출했습니다. 광장삼성1차 아파트 조합설립준비위원회는 오는 6월 시공사 선정과 내년 5월 관리처분인가를 목표로 사업을 추진할 계획입니다. _{읽으러가기} 광진구를 비롯해 강남구 개포우성5, 영등포구 당산현대2차, 서초구 아남아파트 등 서울시 알짜 단지들이 소규모 재건축을 추진하고 있습니다. _{읽으러가기}

• 소규모 재건축이란? 면적 1만㎡ 미만, 노후·불량건축물의 수가 2/3 이상, 기존주택의 가구 수가 200가구 미만인 노후단지가 대상이다. 안전진단 및 정비구역 지정 절차가 없어 신속한 추진이 가능한 것이 특징이다.

서울시 내 소규모 정비사업이 활발한 가운데, 서울시가 새로운 소규모 정비사업 방식인 ‘모아타운·주택 재개발’을 발표했습니다. 노후 저층 주거지에 적용되는 모아주택은 이웃한 개별 필지가 모여 대지면적 1,500m² 이상을 확보하면 공동개발로 사업 추진이 가능합니다. 또한, 사업지에 다양한 인센티브가 적용되며 이를 묶어 대단지 아파트처럼 관리하는 ‘모아타운’ 개념도 추후 도입될 전망입니다. 서울시는 강동구 번동과 중랑구 면목동을 시범사업지로 선정해 2026년까지 두 곳에 총 2,404가구를 공급하겠다고 밝혔습니다. _{읽으러가기}

6. 송파구 잠실주공5단지 정비계획안 심의 절차 재개… 얼어붙었던 서울 재건축 다시 움직일까?

서울시 송파구 잠실주공5단지가 정비계획안 마련 이후 6년 만에 심의 절차를 재개했습니다. 잠실주공5단지의 정비계획안은 이르면 1월 중 도시계획위원회 수권 소위원회의 심의를 통과할 전망으로, 심의 통과 이후 본격적인 재건축 추진이 가능합니다.

잠실주공5단지는 지난해 초등학교 부지 이전 문제로 갈등을 겪은 교육환경영향평가까지 마무리하며 심의 준비를 마쳤습니다. 잠실주공5단지 정비계획안에 따르면 기존 3,930가구에서 총 6,827가구의 대단지로 탈바꿈 예정으로, 조합장은 빠른 심의 통과와 다음 단계에 대한 기대감을 표했습니다. _{읽으러가기}

정비업계는 잠실주공5단지의 움직임이 멈췄던 서울시 재건축 정상화의 시작이라고 이야기하며 여의도 및 강남 등 주요 재건축 단지가 움직이는 계기가 될 것이라고 예측했습니다. _{읽으러가기}