2022년 2월 2주차 도시정비사업 주간소식

국내 최초 고품격 도시정비사업 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려드립니다.

재건축초과이익 환수제 법 개정, 상가조합원들 재건축 부담금 감소 예상

서울시 ‘2040도시기본계획’ 업계 주목… ‘35층 룰’등 재건축 규제 완화되나?

1기 신도시 이어 전국적으로 확산되고 있는 리모델링 열풍

공공주택 복합사업 1호 ‘증산 4구역’··· 분담금 압박과 개발 필요성 충돌

오는 3월, 재초환 부담금 폭격 예상··· 수도권 곳곳에서 폐지 요구

1. 상가조합원 재건축 부담금 올 8월부터 준다…국토부, 재건축초과이익 환수제 일부 개정 법률 공포

재건축초과이익 환수제(이하 재초환)에 따른 상가조합원들의 재건축 부담금이 오는 8월부터 줄어들 전망입니다. 국토교통부는 이와 같은 내용을 담은 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 일부 개정 법률을 공포했습니다.

기존 재건축 부담금 산정 기준은 주택에 한정돼 상가와 같은 복리 시설의 시세 반영이 힘들었습니다. 이에 따라 주택을 보유하지 않은 상가조합원은 주택(상가) 개시 시점 가격이 0원으로 매겨져 비교적 상당한 부담금을 떠안았습니다.

새로 시행되는 재조환법은 상가 조합원들의 이러한 고충을 반영해 감정평가로 결정된 상가 등 부대시설 가격을 재건축 부담금 산정에 반영할 전망입니다. 업계는 신규 재초환법으로 그동안 일어났던 주택∙상가 조합원 간의 갈등 해소에 도움을 줄 수 있을 것으로 예측했습니다._{읽으러가기}

• 재건축 초과이익 환수제란? 재건축 사업에서 발생되는 조합 또는 조합원의 초과 이익을 공적으로 환수하는 제도이다. 재건축 부담금은 [입주 시 공시 가격 – (개시 시점 주택 가격+정상 주택 가격 상승분+개발비용) X 부과율] 로 계산한다.

2. 공급 확대를 통한 주거안정에 적극적인 서울시… 상반기 ‘2040도시기본계획’ 업계 주목

서울시가 작년에 이어 올해에도 재건축∙재개발 정상화와 주택 공급 확대를 이어 나갈 전망입니다. 지난 7일 열린 신년 기자 간담회를 통해 서울시는 신속통합기획, 모아주택, 공공주택 소셜믹스 등을 언급하며 주거안정에 대한 의지를 내보였습니다._{읽으러가기} 現 서울시장은 장기간 사업 지연이 이어지고 있는 을지로 세운지구 재개발에 대해서도 언급하며, 올 상반기 중 시민들의 의견을 모은 발전 계획을 세울 것이라고 전했습니다._{읽으러가기}

이와 같은 서울시의 기조에 서울시가 상반기 발표 예정인 ‘2040도시기본계획(서울플랜)’에도 관심이 모아지고 있습니다. 업계에 따르면, 강남구 압구정동 압구정아파트지구2구역이 총 49층 규모의 현상설계를 공고했습니다. 현재 압구정지구의 최고 층수는 35층으로 제한돼 있으나, 서울시의 재건축 층수 규제 완화에 대한 기대감을 반영한 계획으로 업계는 분석했습니다._{읽으러가기}

3. 1기 신도시 리모델링 바람 타고 지방까지… 전국적 리모델링 열풍 시작

1기 신도시 리모델링 사업이 본격화되고 있습니다. 상반기 이주를 예정 중인 경기도 성남시 분당의 한솔마을5단지와 무지개 마을4단지가 1기 신도시의 첫 리모델링 단지가 될 전망입니다. 1기 신도시 내 리모델링 추진 단지는 2021년 말 기준 총 31개 단지, 총 3만 2,060가구로 2020년 대비 총 64.9%까지 증가했습니다._{읽으러가기}

1기 신도시의 리모델링 움직임에 지자체에서도 적극 지원에 나섰습니다. 경기도에서는 ‘경기도 공동주택 리모델링 컨설팅 시범사업’을 추진해 공동주택 거주자의 리모델링 추진 판단을 위한 컨설팅을 지원하며, 성남시와 고양시 등에서는 리모델링 사업비 및 공공지원 등을 확대할 계획이라고 밝혔습니다._{읽으러가기}

1기 신도시의 리모델링 바람을 타고 지방에서도 리모델링으로 눈을 돌리고 있습니다. 부산∙대구∙광주∙창원 등을 위주로 1호 리모델링 조합 설립을 하기 위한 활발한 움직임을 보이고 있으며, 1군 건설사 유치를 목표로 통합 재건축을 추진하는 곳도 많아지고 있습니다. 다만, 수도권에 비해 리모델링에 대한 주민들의 인식이 낮아 지방의 리모델링 사업에 걸림돌이 될 수도 있다고 업계 관계자는 전했습니다._{읽으러가기}

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4. 사전청약 앞두고 설계 공모·시공사 선정 임박한 복합사업 1호지 “증산 4구역”, ‘분담금 압박’과 ‘개발 필요성’ 충돌

사전청약을 앞두고 설계 공모 및 시공사 선정이 임박한 공공주택 복합사업 1호지 ‘증산4구역’에서 주민들의 분담금 압박은 여전히 줄지 않고 있습니다. 연말 사전청약에 도심 공공주택 복합사업 사업지를 포함시키겠다는 정부의 방침으로 공공분양 및 공공자가 등이 혼합된 매머드급 단지, 증산4구역에 대한 실수요자들의 기대가 이어지고 있습니다._{읽으러가기}

LH는 올 상반기에 증산4구역 설계 공모 및 시공사 선정에 나설 것이라고 밝혔습니다. 4,000가구가 넘는 큰 규모에 첫 사업지라는 상징성이 있어 현대건설을 포함한 대형 건설사들이 수주에 관심을 보이고 있는 것으로 나타났습니다._{읽으러가기}

주요 건설사 중 어느 브랜드가 선택될지 주목되는 가운데, 주민들의 분담금 관련 우려가 동시에 제기되고 있습니다. LH가 지난해 1·2차 주민 설명회서 평균 9,000만 원을 분담금으로 책정했지만, 여전히 자금확보에 부담되는 수준인 것으로 보입니다. 증산4구역은 노후화율이 높아 주민들의 개발 필요성이 커지고 있어 향후 어떤 방침을 보일지 관심이 주목되고 있습니다._{읽으러가기}

최근 ‘반값’ 아파트가 핵심인 도심 공공주택 복합사업의 새로운 방식으로 도입된 ‘공공자가주택’도 분담금 증가 우려로 실현 가능성에 대해 미지수로 남았습니다. 증산4구역 주민들은 공공자가주택 비중을 줄여 달라고 요구하고 있으며, 향후 시공사 선정 시에도 공공자가주택 비중을 최소화한 곳을 우선시할 것이라고 밝혔습니다._{읽으러가기}

5. 재건축초과이익환수금 부과 3월 예정… 수도권 일대 재건축 사업 단지 조합원, 부담금 폭격 예상해 폐지 요구

재건축을 통한 집값 상승액이 정상주택가격상승분(3000만원)을 초과할 경우, 초과 금액의 10~50%를 조합원의 부담금으로 산정하는 ‘재건축초과이익환수금’ 부과가 오는 3월로 예상되면서, 이와 관련된 논란이 불거지고 있습니다. 최근 집값 급등으로 과도한 부담금 책정을 예상한 수도권 곳곳에서는 시위를 벌이는 등 해당 제도 폐지를 요구하는 목소리가 커지고 있습니다. 특히, 재건축 부담금 징수 단지로 꼽히는 서울 은평구 서해그랑블, 서초구 반포 센트레빌아스테리움(반포현대)는 이익 산정 기간 및 환수율을 원인으로 꼽으며 반발하고 있습니다. 이들 단지는 예정액 대비 2배 가량 높게 책정될 것으로 예상되고 있습니다._{읽으러가기}

• 재건축 초과이익 환수제란? 재건축 사업에서 발생되는 조합 또는 조합원의 초과 이익을 공적으로 환수하는 제도이다. 재건축 부담금은 [입주 시 공시 가격 – (개시 시점 주택 가격+정상 주택 가격 상승분+개발비용) X 부과율] 로 계산한다.

 서울 성동구 성수동1가 장미아파트는 조합 자체 추산 결과, 1가구당 5억원 가량의 분담금이 예측돼 주민들은 혼란에 빠졌습니다. 단지별 사업 추진 속도가 상이한 가운데, 강남과 같이 집값 상승이 이어지는 지역의 반발이 커질 것으로 예상되면서 재건축 사업 연기 및 주택 공급 부족 관련 문제 또한 제기될 것으로 보입니다._{읽으러가기}

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