2022년 3월 1주차 도시정비사업 주간소식

국내 최초 고품격 도시정비사업 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려드립니다.

‘2040 서울도시기본계획’ 발표… 3도심에 활력 촉진

 서울시 용도규제완화, 아파트단지에도 상·공업 시설 들어서는 ‘비욘드 조닝’ 실현될까

 ’35층 규제 완화’로 한강변 재건축 본격적인 시동 예상… 한강변 스카이라인 변화 기대감↑

최고 높이 규제 없애면 집값 뛸까… 재건축 단지들 엇갈리는 반응

‘잠실주공5단지’ 따라 가락·오금동에서도 재건축 사업 봇물

마포구 재개발∙재건축, 서대문구 리모델링 사업 움직임… 서울 서부권 일대 정비사업 본격화

1. 서울시 ‘2040 서울도시기본계획’ 발표 앞두고, 3도심(광화문·여의도·강남)에 활력 기대

서울시가 ‘2040 서울도시기본계획’ 확정을 앞두고 있습니다. 앞으로 20년 동안 서울이 지향할 도시공간의 미래상을 닮은 장기계획으로, 도심의 물리적 공간계획을 제시하는 최상위 법정 가이드라인입니다. 시에서는 조만간 공청회를 시작으로 연내 확정 공고할 계획이라고 밝혔습니다. _{읽으러가기}

‘2040 서울도시기본계획’에 따르면 3도심(광화문·여의도·강남)은 활력을 찾을 전망입니다. 광화문·종로 일대는 4대 축을 조성하는 활성화 정책을 추진하고, 여의도 일대에는 용산 정비창 개발로 국제업무 기능과 연계한 ‘글로벌 혁신 코어’가 조성됩니다. 강남에서는 경부간선도로 입체화·국제교류 복합지구 조성 등과 연계한 가용지를 마련하여, 중심 기능을 잠실·서초 등 동서 방향으로 확장한다는 계획입니다. 그 외 지상철도 지하화, 61개 하천 활성화, 미래교통 인프라 구축 등도 예정되어 있다고 밝혔습니다. _{읽으러가기}

2. 서울시, 새 용도지역 체계 ‘비욘드 조닝’으로 도심공간 확 바꾼다

서울시가 준비하고 있는 ‘2040 서울도시기본계획’에는 층수 규제 폐지, 철도 및 도로 지하화 추진 외, 용도지역 제도의 전면 개편이 포함돼 도심 개발에 큰 영향을 줄 것으로 예상됩니다. _{읽으러가기}

시는 기존 용도지역제를 개편하여 새로운 용도지역 체계인 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’을 추진하겠다는 입장입니다. 현 용도지역은 주거·상업·공업·녹지 등을 구분하고, 각 지역에 적합하게 용도를 달리하여 건축물을 짓게 하고 있어 복합화되는 도시공간 창출에 제약으로 작용하고 있다는 게 서울시 분석입니다. 비욘드 조닝이 도입되면, 현재 주거지역으로 지정돼 주택 건축만 허용되는 아파트 단지에도 상업시설이나 공업시설이 들어설 수 있습니다. _{읽으러가기}

• 비욘드 조닝이란? ‘2040 서울도시기본계획’에서 새롭게 제안되고 있는 용도지역 체계. 업무·여가·상업·주거 기능이 함께 있는 복합적 공간 구성에 제약을 없애고, 용도의 자율성 부여로 복합적 기능 배치를 가능하게 한다.
  
• 용도지역제란? 도시공간의 기능이 중복되지 않도록 땅의 용도와 건물 높이, 용적률 등을 규제하는 제도이다. 서울시 조례에 따라 주거지역은 제1·2종 전용 주거지역과 제1·2·3·종 일반 주거지역, 준주거지역으로 다시 나뉘어 세부 용도지역별로 다른 규제가 적용된다.

서울시는 용도지역 전면 개편을 위해 국토부와 협의할 것이라고 전했습니다.

3. ‘35층 높이 규제 삭제’ 다채로운 한강 변 스카이라인 조성 기대감 속 시동거는 재건축 사업

35층 층수 제한 폐지에 대한 내용을 담은 ‘2040 서울플랜’ 발표가 임박하자, 한강 변 중심의 서울 재건축 단지에서 본격적인 움직임을 보이고 있습니다. _{읽으러가기}

용산구 이촌동 한강맨션아파트에서는 최고 68층 규모의 설계안을 제시하고, 송파구 잠실주공5단지는 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향하고 최고 50층까지 허용하는 등 계획안을 수정했습니다. 재건축 대장주 아파트들이 층수 제한 폐지를 염두에 두고 빠른 사업 추진에 대해 기대감을 보이고 있습니다.

여의도와 압구정 아파트 지구도 일부 단지에서 신속통합기획을 신청하는 등 재건축에 속도를 내고 있습니다. 대치동 은마아파트도 지난달 14일 ‘정비구역 지정 조치계획’을 구청에 전달하며 재건축 추진 의사를 밝혔습니다. _{읽으러가기}

서울시는 다양한 도시 모습을 담아내기 위해 층수 규제를 없애 유연한 도시계획이 필요하다며 현재의 천편일률적인 스카이라인을 문제로 지적했습니다. _{읽으러가기} 9년 만에 사라지는 ‘35층 규제’로 서울 한강 변의 다채로운 스카이라인 형성을 기대해 볼 수 있게 되었습니다. _{읽으러가기}

4. “조합원 분담금 늘어나 초고층 설계 부담될 것” vs. “높이 규제 완화는 집값 상승으로 이어질 것” 35층 룰 폐지에 엇갈린 반응

서울시의 35층 규제 완화 정책이 서울 집값 상승으로 이어진다는 예측에 대해 재건축을 추진중인 단지들의 반응은 엇갈리고 있습니다.

일부 조합은 서울 집값이 많이 오른 상태에서, 재건축초과이익환수제 등의 규제로 설계 및 건축 비용이 결국 조합원의 분담금으로 돌아가 선뜻 초고층 건축을 선택하지 못할 것이라는 근거를 내세우며 “집값 폭등이 없을 것”이라고 주장합니다. 이에 반해, 재건축 설계와 배치가 자유로워지면서 가능해진 고급화 전략은 “결국 집값 상승으로 이어질 것”이라는 의견도 우세합니다. _{읽으러가기}

정비업계는 아파트 재건축의 걸림돌이었던 최고 35층 높이 기준 삭제는 환영하지만 주택시장 자극은 불가피하다는 반응입니다. 부동산 전문가들은 새로운 용도지역 개편안인 ‘비욘드 조닝’의 개념이 추상적 수준에 그쳐 2024년까지 법제화가 가능할지 현실적으로 미지수라고 우려했습니다. _{읽으러가기}

5. ‘잠실주공5단지’ 정비계획안 통과에 이어 가락∙오금동 일대, 대거 재건축 사업 추진

 잠실동 ‘잠실주공5단지’의 정비계획안이 7년 만에 통과되면서 송파구 남쪽의 가락·오금동 일대 아파트가 대거 재건축에 돌입했습니다. 오금동에서는 ‘가락우창’이 최근 재건축 정밀안전진단에서 D등급을 받아 적정성 검토에 나섭니다. 그 외 ‘가락상아1차’, ‘대림아파트’ 등이 재건축 추진에 있습니다. 가락동에서는 ‘가락미륭’이 조합설립인가를 획득하고, ‘가락극동’, ‘삼환가락’, ‘가락프라자’ 등이 조합설립을 마친 상태입니다.

송파구 대단지에서도 재건축 추진에 탄력받아 사업에 속도를 내고 있습니다. 신천동 ‘미성·크로바아파트’는 지난 1월 사업시행변경인가를 획득하고, ‘잠실 진주’는 이달 말 재건축 사업 향방이 결정될 예정입니다. 풍납동 ‘풍납 미성’은 지난달 국토안전관리원에 적정성 검토를 신청하며 안전진단에 도전했습니다. _{읽으러가기}

6. 서울 서부권 일대, 재개발·재건축·리모델링 등 도시정비사업 본격화… 서대문구 내 첫 리모델링 단지 탄생하나

서울 서부권 일대가 재개발·재건축·리모델링 등 도시정비에 나섰습니다. 마포구 성산동 일대에서는 최근 재개발 및 재건축 움직임이 나타나기 시작했습니다. 지난달 성산1동 주민들은 ‘마포구청역 도시정비형 재개발 추진위’를 발족해 재개발 사업 동의서 징구 및 사전검토 신청을 준비 중입니다. 성산2동 ‘성산시영아파트’는 재건축 사업 추진 중에 있으며, 올 하반기 내 정비구역 지정까지 마무리 할 계획이라고 밝혔습니다.

서대문구 일대에서는 남가좌현대와 북아현동 등이 리모델링 사업 추진 중에 있습니다. 특히 남가좌동 ‘남가좌현대’는 지난 1월 말 리모델링 사업 추진위를 구성하여 서대문구 내 첫 번째 리모델링 단지 탄생에 대한 기대를 높이고 있습니다. _{읽으러가기}