2020년 11월 3주차 도시정비사업 주간 소식

국내 최초 고품격 도시정비 매거진 『매거진H』이 매주 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.

2년 실거주 의무 규정 다음 달 통과 예정

개포동 일대 재건축 및 신축 단지 집값 상승

늘어나는 추세인 신탁방식 정비 사업

민간주택 분양가 상한제, 택지비 감정평가 결과는?

공공재건축, 정부 일정 차질 우려 有

1. 곧 시작될 2년 실거주 의무 규정, 재건축 단지 훈풍 분다

6·17 부동산 대책의 2년 실거주 의무를 피하기 위해 재건축 주요 단지들이 연내 조합 설립을 목표로 빠르게 움직이고 있습니다.

먼저, 압구정동의 경우 총 여섯 구역 중 1구역과 2구역, 그리고 가장 큰 규모인 3구역이 재건축 조합 설립을 위한 주민 동의율 75%를 넘겨 조건을 충족시킨 상태입니다. 지난 9월 주민 동의율 확보를 완료한 4∙5구역은 다음 달 조합 창립총회를 개최할 예정이며, 6구역은 구역 내 한양 7차만 단독으로 조합 설립을 마쳤습니다. _{읽으러가기}

한강권 조망과 3∙7∙9 호선 역세권의 우수한 입지로 평가받고 있는 서초구 신반포 2차 재건축 단지는 조합 설립 절차를 마쳤습니다. 17년간 소유주 간 이해관계 대립으로 조합 설립이 미뤄졌었으나, 최근 서초구청이 조합 설립 인가를 통보했습니다. _{읽으러가기} 개포지구의 개포동∙일원동 일대의 주공 아파트도 조합 설립을 서두르고 있습니다. 개포 6∙7 단지는 주민 동의율 90%로 다음 달 조합 설립 인가를 신청할 계획이며, 5단지는 한발 앞서 조합 설립 인가를 신청한 상태입니다. _{읽으러가기}

마지막으로 경기 과천 8∙9 단지도 다음 달 조합 설립 창립총회를 개최할 예정입니다. 사업 초기 소유권 문제로 인해 재건축이 쉽지 않을 것이란 전망이 있었지만, 상가 소유자들과의 빠른 합의와 주민 추진력으로 빠른 진행을 이뤘습니다. 다만, 1개 동에서 재건축 동의율이 절반을 넘지 못한 상태라 따로 재건축을 진행할 수 있는 토지 분할 소송 검토를 진행 중이라고 추진위 관계자는 밝혔습니다. _{읽으러가기}

재건축 단지의 2년 실거주 의무 규정을 담은 법안은 다음 달(12월) 초 통과될 예정으로 해당 법안은 공포 후 3개월 뒤 적용됩니다. _{읽으러가기} 내년 3월 중순 전 조합 설립 인가를 신청해야 법안 적용을 받지 않을 수 있습니다. 업계 관계자는 연내 조합 설립으로 2년 실거주 의무를 피한 단지와, 그러지 못한 단지의 희비가 엇갈릴 것이라고 내다보았습니다.

2. 강남구 개포동 일대, 재건축 & 신축 시너지 효과 내는 중

강남구의 개포동 일대 주요 단지들이 신고가를 기록 중입니다. 재건축 사업을 추진 중인 개포 5∙6∙7 단지가 연내 조합 설립 인가를 목표로 빠르게 움직이면서 주변 호가도 계속 오르는 추세입니다. 이에 영향을 받은 일대 신축 단지에서 신고가를 갱신하는 등 재건축 단지와 신축 단지의 집값 동반 상승으로 시너지 효과가 일어나고 있는 것입니다.

부동산 업계에 따르면, 개포 주공 3단지가 재건축되어 준공된 ‘디에이치아너힐즈’의 전용 94.84㎡이 30억 9,000만 원 신고가를 기록했으며 강남구 일원동 ‘디에이치자이개포’는 전용 84.64㎡ 분양권이 30억 3,699만 원에 실거래 되는 등 전용 84㎡ 30억 원 및 3.3㎡당 1억 원 시대가 앞당겨질 것으로 내다보았습니다. _{읽으러가기}

3. 신탁 방식 정비 사업이 늘고 있다

신탁 방식의 정비 사업장이 늘고 있습니다. 신탁사들 또한 전문성과 투명성을 내세워 수주활동을 확대해 나가는 중입니다.

• 신탁방식 정비 사업이란? 부동산 신탁사가 시행자로 정비 사업에 참여하여 사업을 진행하는 방식. (2016년 도시 및 주거환경정비법 개정) 신탁사의 정비 사업 참여는 시행자 방식과 대행자 방식으로 구분. 시행자 방식은 신탁사가 조합을 대체하여 사업을 진행하며, 추진위원회 승인 및 조합 설립 인가 과정을 생략하여 사업 기간 단축. 대행자 방식은 신탁사가 조합의 업무를 대신하여 사업을 진행하는 것으로 사업시행 인가 이전 설계를 반영해 각종 용역비 및 인허가 기간을 줄여 사업 기간 단축 가능.

사업성과 분양성 문제로 사업에 차질을 겪었던 인천 송림 5구역 재개발사업은 부동산 신탁사가 정비 사업에 참여할 수 있게 되던 해에 사업 대행자 방식을 선택하였고, 사업에 탄력을 받아 진행해 다음 달 입주 예정입니다. _{읽으러가기}

이처럼 부진했던 사업에 신탁 방식 정비 사업을 도입해 속도를 내는 사업장도 늘어났으며, 조합원들끼리의 갈등으로 어려움을 겪던 사업장에서도 대안으로 떠오르는 추세입니다.

4. 민간주택 분양가 상한제, 택지비 감정평가 결과는?

서초구 반포동의 신반포3차∙신반포23차∙경남아파트를 통합 재건축하는 래미안 원베일리의  일반 분양 예정 시기가 미뤄질 것으로 보입니다. 예상인 내년 1월보다 더 미뤄질 수도 있다는 전망도 함께 나오고 있습니다.

HUG에서 보증서 발급과 함께 제시한 분양가인 3.3㎡당 4,891만 원을 조합에서 낮다고 판단하여, 현재 한국감정원에서 분양가 상한제 적용 아래 분양가 책정을 위한 택지비를 재평가 중입니다. 이달 말 조합에서 택지비 평가서의 결과를 확인할 수 있으며 조합의 수용 여부에 따라 분양가 및 일반 분양 일정이 확정될 것이란 예측입니다. 조합은 3.3㎡당 5,300만 원 이상이 되어야 한다는 의견입니다.

분양가 상한제로 인해 가격이 내려가는 것이 일반적이나 공시가격 반영 비율이 점차 커지고 있어 해당 플러스 요인에 대한 기대감으로, HUG 분양가보다 분양가 상한제 하의 분양가가 더 높을 것이라는 기대를 하는 것입니다. 업계 관계자에 따르면 민간 재건축은 매년 공시지가가 오르고 있고 기본형 건축비도 상승하므로 분양 시기를 전략적으로 정할 수밖에 없을 것이라고 예측했습니다. _{읽으러가기}

5. 공공재건축, 일정대로 진행될 수 있을까?

공공재건축 사전 컨설팅 신청 단지들의 신청 철회 소식 및 반대 여론이 커지고 있습니다.

현재 대규모 단지인 강남구 은마 아파트, 송파구 잠실주공 5단지를 포함한 총 4곳에서 공공재건축 사전 컨설팅 신청을 철회한 상태입니다. 주민 동의 없는 신청이라는 내부의 반발로 이루어진 결과입니다. 대규모 단지들이 빠지게 되면서 신청 단지의 규모는 총 1만 3,000가구에서 3,000가구까지 축소된 상황입니다.

남은 사전 컨설팅 신청 단지는 모두 소규모 단지들로 총 11곳이며, 컨설팅 결과 확인 후 선도사업 후보지 신청 여부를 결정하게 됩니다. 하지만 소규모 단지들 내에서도 컨설팅 결과 확인 후 주민 의견에 따라 후보지 신청 여부를 결정할 것이란 의견을 보이는 중이며, 사전 컨설팅 결과 회신이 예정보다 지연되고 있어 공공재건축에 대한 정부의 계획에도 차질이 생길 것이라고 관측되고 있습니다. _{읽으러가기}