2021년 1월 1주차 도시정비사업 주간 소식

국내 최초 고품격 도시정비 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.

1990년대생 아파트들이 리모델링에 주목하는 이유

반포주공1단지 1·2·4주구 소송 끝! 본궤도 진입 준비 완료

서울시 공공 재건축 사업 시공사 조기 선정 논의

HUG가 독점하던 주택분양보증시장에 부는 변화의 바람

1. 1기 신도시에도 리모델링 바람 분다!

정부의 잇따른 재건축 규제 강화로 인해 상대적으로 규제가 적은 리모델링 사업 추진이 빨라지고 있습니다. _{읽으러가기} 정부가 2018년과 지난해 잇달아 재건축 안전진단 규정을 강화하며 안전진단 문턱을 넘기 어려워졌고, 리모델링은 재건축과 달리 초과이익환수제가 없으며 조합 설립 이후에도 아파트 매매가 가능합니다. 또한 상대적으로 인허가가 까다롭지 않기 때문에 사업 속도가 빠르다는 장점이 있습니다.

지난해 말 기준 서울, 분당, 용인 등 수도권 54개 단지(4만 551가구)에서 리모델링 조합이 설립돼 사업을 추진 중입니다. 서울에서는 중구 남산타운(5,150가구), 동작구 우성·극동·신동아 통합 리모델링(4,396가구), 강동구 선사현대(2,938가구) 등 대단지 아파트가 리모델링 사업을 이끌고 있고, 수도권에서는 준공 후 30년이 가까워지고 있는 산본, 분당, 평촌, 일산, 중동 등 1기 신도시 위주로 리모델링 바람이 불고 있습니다. _{읽으러가기} 용적률 200% 안팎으로 재건축시 사업성이 떨어지는 중층아파트가 많은 1기 신도시에서 재건축 대신 리모델링을 대안으로 고려하고 있습니다.

1기 신도시는?
1기 신도시는 1989년 집값 폭등을 잡기 위해 총 29만 2,000여가구의 대규모 택지 사업으로 조성된 신도시로, 이미 리모델링 사업 가능 연차인 15년차를 훌쩍 넘었고, 재건축 시한인 준공 30년 차를 앞두고 있다. 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시를 말한다.

현대건설, GS건설, 대우건설 등 대형 건설사들이 리모델링 사업에 앞다퉈 뛰어들고 있으며 시공사가 선정되지 않은 서울, 수도권의 대단지 위주로 수주 경쟁이 치열해질 전망입니다. _{읽으러가기} 현대건설은 지난해 말 리모델링 전담팀을 구성하고 최근 용인 수지구의 현대성우8단지 리모델링 사업과 신정마을9단지 리모델링 사업을 잇달아 수주하는 등 적극적으로 나서고 있습니다.

2. 반포주공1단지 1·2·4주구, 재건축 초과이익환수제 피하고 속도 올리는 중!

반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 사업에 탄력이 붙을 전망입니다. 지난 2018년, 반포주공1단지(1•2•4주구) 비상대책위원회는 1+1 재건축 방식의 분양신청 중 형평성에 어긋난 신청이 있었다며 관리처분 무효 소송을 제기하였습니다. _{읽으러가기}

법원은 조합원이 조합을 상대로 낸 ‘관리처분계획 총회 결의 무효 확인’ 1심 소송에서 원고 승소 판결을 내렸지만, 2심에서는 관리처분 전체의 문제가 아닌 조합원 일부의 분양 신청 접수 거절에 문제가 있었다며 조합 측의 손을 들어줬습니다.

조합은 2심에서의 승소로 관리처분계획 취소 위기에서 벗어나게 되었으며, 10억 원 이상의 부담금이 예상됐던 재건축초과이익환수제 또한 피할 수 있게 되었습니다. 조합 집행부는 사업이 장기화되는 것을 원치 않았던 조합원들의 뜻을 반영해 지체되었던 사업에 속도를 낼 것이라고 밝혔습니다. 반포주공 1단지 1·2·4주구는 올해 상반기 이주를 시작해 2022년 초에는 철거를 진행하겠다는 계획입니다. 이 단지는 현대건설의 프리미엄 브랜드 디에이치(THE H)를 적용한 ‘디에이치 클래스트’로 재건축 될 예정입니다.

3. 공공재건축 시공사 선정 시기 앞당겨지나?

정부가 공공 재건축에 참여하는 서울 재건축 사업장의 시공사 선정 시기를 당기는 방안에 대해 논의 중입니다. 한국주택협회 등 업계에서 공공재건축을 추진하는 사업장에 한해 시공사 선정 시기를 공공시행사의 참여 시점과 같이 앞당겨야 한다고 의견을 내보였기 때문입니다. _{읽으러가기}

업계 관계자는 기존 서울 재건축 사업의 시공사 선정은 사업시행인가 이후 진행되는 탓에 사업 활성화에 한계가 있어 조기 시공사 선정을 통한 자금 조달 및 전문성을 바탕으로 한 시공사의 설계 지원이 필요하다고 설명했습니다.

정부는 이에 대해 적극적인 검토 의견을 보였으며 주택 공급을 강조하며 주택∙건설 업계의 건의 사항을 반영하여 각 부처 및 단체와 협의해 나가겠다고 밝혔습니다.

4. 주택분양보증시장도 변화할 수 있을까?

지난해 둔촌주공이 주택도시보증공사(HUG)와 분양가격 조정 끝에 분양일정을 미뤘습니다. 조합에서는 분양가 3.3㎡당 3,550만 원을 주장했으나 HUG는 2,978만 원에 분양보증을 승인해 전용면적 84㎡를 기준으로 가구당 일반분양 대금이 총 1억 5,000만 원 차이가 나게 되었기 때문입니다. 이에 HUG의 주택분양보증시장의 독점체제가 아닌 민간 분양보증사업자가 있었다면 분양가 결과가 달라졌을 수도 있을 거라는 의견도 나오고 있습니다.

최근 분양보증제도가 분양가 심사에 강화되어 활용되고 있어 주택업계는 분양보증제도 독점체제에 대한 개방을 요구 중입니다. 국토부는 이에 대해 조만간 개방 여부를 결정하겠다고 밝힌 상태입니다. 개방 시 민간기업 SGI서울보증보험이 지정 될 가능성이 크긴 하나, 공공성 저해와 특혜 시비 및 중소형 업체에 대한 보증료 인상과 보증 거절 등 또 다른 문제의 우려도 제시되고 있습니다. _{읽으러가기}

주택분양보증은 30가구 이상의 주택을 건설해 선분양하는 경우 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따라 의무적으로 가입 해야하는 보증으로 업체 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없는 경우 분양계약의 이행 또는 계약금 등의 환급을 도와줍니다.

또한 HUG의 고분양가 심사기준이 1년 6개월만에 개선될 예정입니다. _{읽으러가기}해당 사안은 서울•경기•부산•대구 등 확대된 전국 111곳의 고분양가 해당 지역에 대한 심사제도 적정성 검토의 필요성과 고분양가 심사제도 완화에 따른 주택공급 확대에 대한 정부의 기대도 반영된 것으로 보여지고 있습니다. 이번 규제 개선을 통해 그동안 명확하지 않았던 분양가격 세부 심사기준의 공개 범위 확대와 분양가격 상한 기준 적정성 검토 등이 포함될 전망입니다.