2021년 1월 3주차 도시정비사업 주간 소식

국내 최초 고품격 도시정비 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.

공공재개발 vs 공공재건축, 온도차 나는 이유는?

서울시, 주택 공급 확대 위한 발판 준비 완료?

마포구, 신촌∙이대역~대흥역 주변 재개발 기대감↑

1. 공공재개발 vs 공공재건축, 여전한 온도차

서울 공공재개발 시범사업 후보지가 선정됐습니다. 총 8곳으로, 3월 이후 추가 후보지 선정이 이뤄질 예정입니다. 양평13∙14구역과 최대 규모로 꼽히는 흑석2구역 등 후보지로 선정된 8곳은 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 재개발 기대로 인한 무분별한 투기 수요 우려에 결정된 조치로, 해당 구역에서는 토지 거래를 허가 받은 후에 사고 팔 수 있습니다. _{읽으러가기}

현재 선정된 8곳의 공공재재발 시범사업 후보지가 최종 대상지가 되기 위해서는 주민 동의가 필요합니다. 일반 재개발 동의율(전체의 3/4)보다는 적은 동의율(전체의 2/3)로 쉬운 편에 속하지만, 조합원 분양 물량 이외 물량의 50%를 임대주택으로 공급해야 하고 역세권 주변 상가 소유주들의 임대료 수입 보상 문제 등으로 거센 반발이 예상되어 쉽지 않을 것이란 의견도 제기되고 있습니다. _{읽으러가기} 정부는 이를 위해 용적률 상향(법정 용적률의 120%까지), 분양가상한제 제외, 인허가 절차 간소화 등 인센티브를 제공할 계획입니다.

반면, 공공재건축은 조합원 분담금 감소 시뮬레이션 결과 공개 등 정부의 적극적인 사업 참여 독려에도 시장은 여전히 냉담한 반응입니다. 강남권 주요 대단지인 잠실주공 5단지, 은마아파트 등에서는 정부가 내세운 인센티브 정책이 재건축 조합이 추구하는 고급화 전략과는 맞지 않으며 용적률 완화를 통한 가구 수 증가도 전혀 매력적이지 않다는 입장입니다. _{읽으러가기}

업계 관계자들은 재건축 초과이익환수제 및 분양가상한제 완화 등 조합이 검토할 만한 ‘당근’이 제시되지 않는다면 공공재건축에 동의할 강남권 아파트 대단지는 없을 것이라고 조심스럽게 전망했습니다. _{읽으러가기}

2. 서울시, 주택 공급 확대 시동 위한 발판 준비 중

서울 주택공급 확대를 위한 법적 근거가 마련되고 있습니다. 역세권 고밀 개발 사업에서는 용적률 완화를 핵심으로 개정안이 검토 중입니다. 서울 지하철역 인근의 일반주거지역은 현행법상 고밀 개발이 어렵습니다. 개정안 시행 시, 이러한 지역들이 역세권 복합용도개발 지구단위계획 구역 지정 대상에 포함되어 준주거지역으로 종상향되면서 용적률을 최대 700%까지 허용할 수 있습니다. _{읽으러가기} 또한, 개정안에서는 일반주거지역을 준주거지역으로 높일 시 발생할 수 있는 일조권 규제도 완화됩니다. 아파트 높이는 경계선 거리의 8배로, 동 사이 간격은 4배 이내로 조율됩니다.

또한 서울시와 국토교통부는 제2종 일반주거지역(7층 이하)에서 가로주택정비사업 신청 시 최고 15층까지 건물을 지을 수 있도록 허용한다고 밝혔습니다. _{읽으러가기} 그간 층수 제한이 없는 제2종일반주거지역은 공공임대를 20% 넣으면 최고 15층까지 높일 수 있었지만, 제2종일반주거지역(7층 이하)에서는 층수 제한이 있기 때문에 공공임대를 넣는다고 해도 법적상한 용적률 250%를 채우는 건물을 짓기가 사실상 어려웠습니다.

서울시는 이번 심의기준 완화로, 소규모주택정비사업을 통해 공공임대와 공공기여 비율을 높이면 용적률과 층수를 최대치로 보장받을 수 있도록 했습니다. 구릉지의 경우 공공기여 5% 시 평균 10층, 최고 13층까지 적용될 수 있으며, 평지일 경우 공공기여 10% 시 평균 13층, 최고 15층까지 건축이 허용됩니다. 용적률 완화 기준은 공공성을 고려해 임대 기간에 따라 차등 적용될 예정입니다. 서울시 관계자는 해당 제도 개선을 통해 소규모주택정비사업 여건 개선과 그동안 어려웠던 제2종 일반주거지역(7층 이하)의 용적률 확보에 대한 기대를 밝혔습니다. _{읽으러가기}

3. 마포구 일대 개발행위허가 제한 구역 지정, 재개발 속도 내나?

서울 마포구 내 재개발 사업이 속도를 올리는 중입니다. 지하철 2호선 이대역과 6호선 대흥역을 중심으로 반경 500m 안에서 재개발 사업 추진을 검토 중인 구역은 현재 총 4곳입니다.

먼저, 신촌역과 인접한 노고산동 12-204 일대는 정비구역 지정에 적합한지 사전 검토 단계를 거쳐 개발행위허가 제한 구역으로 지정된 상태입니다. 정비 사업 예상 지역 내 무분별한 신축 빌라 짓기를 통한 분양 등을 막기 위한 행정조치로 보고 있습니다. _{읽으러가기}

• 개발행위허가 제한이란? 도시∙군 관리 계획 상 정비계획 수립과 같은 도시관리계획이 결정될 경우 용도지역 등의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가 기준이 달라질 것으로 예상되는 구역의 개발을 일정 기간 제한하는 제도입니다.

지난해 개발행위허가 제한 구역으로 지정된 염리 4구역과 5구역은 사전 타당성 조사를 진행 중입니다. 맞은편 위치한 대흥 5구역은 서울시 공공재개발 구역 선정 결과를 기다리는 중입니다.

마포구 부동산 업계에 따르면, 지분 투자가 늘어났고 일대 아파트값은 상승세라고 합니다. 주민들의 재개발 추진 의지도 높아지고 있는 추세라고 전했습니다. _{읽으러가기} 현재 재개발 추진 지역인 노고산동 12-204일대, 염리4∙5구역, 대흥5구역 등은 마포 래미안 푸르지오, 신촌 그랑자이 등 마포구의 인기 단지들과 접해있습니다. 재개발이 진행된다면 신촌역과 이대역, 그리고 대흥역 일대가 신흥 아파트 단지로 탈바꿈될 가능성이 높습니다.