2021년 2월 3주차 도시정비사업 주간 소식

국내 최초 고품격 도시정비사업 전문 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.

2년 실거주 의무제 도입 연기, 막차 타는 사업지는?

서울시, 3월부터 바른 조합 운영 기반 잡을 것!

변경된 재건축 부담금 계산법, 조합원은 무덤덤

인센티브 있어도 공공직접시행재건축 안 한다는 조합들, 왜?

1. 2년 실거주 의무 미뤄져도 서두르는 재건축 단지들

오는 3월 시행으로 예상됐던 2년 실거주 의무 규제 시행이 연기될 전망입니다.

앞서 발표된 2.4 주택 공급 대책에 따르면, 공공 직접시행 정비사업 시행 시 2년 실거주 의무를 면제하겠다는 내용을 담고 있습니다. 관련하여, 정부는 2.4 주택 공급 대책 관련 법안과 2년 실거주 의무 규제를 포함하는 ‘도시 및 주거환경정비법’을 병합해 심의를 진행할 것이라고 밝혔습니다. 3월 내 심의 및 입법이 완료된다 하더라도 유예기간이 존재하기 때문에 2년 실거주 의무는 사실상 하반기 시행이 유력하다고 보고 있습니다. _{읽으러가기} 이에 따라 여의도 삼부아파트, 강동구 삼익그린2차 등 기존 규제 시행 일정에 따라 조합설립에 속도를 내던 재건축 조합들은 부담을 덜게 되었습니다.

2년 실거주 의무가 미뤄질 전망이지만, 일부 단지들은 민간 재건축 추진을 서두르는 모습입니다. 규제를 피하기 위해 가장 서둘렀던 압구정은 4구역과 5구역이 최근 조합설립 인가를 받았으며, 1·2·3구역이 조합설립총회를 앞두고 있습니다. _{읽으러가기} 목동에서도 2∙3∙4∙10단지가 1차 정밀안전진단을 통과했고, 6단지도 2차 정밀안전진단을 최종 통과해 속도를 올리는 중입니다. 양천구는 ‘목동 재건축 전담팀’을 꾸리는 등 재건축을 위해 적극 나서고 있습니다. _{읽으러가기}

2. 서울시, 정비사업 조합 대상 실태 점검 올 3월부터 진행한다!

서울시가 3월 15일부터 12월 말까지 정비사업의 바른 조합 운영 기반 조성을 위한 실태 점검에 나선다고 밝혔습니다. 신반포2차 재건축조합 등 재건축·재개발 정비사업조합 20곳에 대해 이뤄질 전망입니다.  

이번 실태 점검은 기동점검 10곳과 기획점검 10곳으로 나뉩니다. 조합원이 민원을 제기해 점검이 필요하다고 판단되는 곳에는 기동점검이 이뤄집니다. 서울시 소속 공공 변호사가 조합 총회 또는 대의원회에 참석한 뒤 지적사항이 보고된 곳은 기획점검이 이뤄지게 됩니다. _{읽으러가기} 서울시는 자치구 공무원과 외부 전문가로 구성된 합동점검반을 투입해 조합 운영 전반에 대해 살필 예정입니다.

현장점검을 통해 적발된 불법사항은 수사의뢰를 진행하고, 경미한 사항 및 운영 개선 등에 대해서는 시정 명령 등을 통해 행정조치 될 전망입니다. 조합 사이에서는 해당 사안에 대해 정부가 공공 주도 정비 사업을 유도하려는 것이 아니냐는 해석도 다분합니다. 강남의 한 재건축 조합 관계자는 법에 따라 정비사업을 운영 중이며, 공공 정비사업을 유도한다 하더라도 개의치 않을 것이라고 입장을 밝히기도 했습니다. 서울시는 매년 정기적으로 진행하는 실태 점검일 뿐이라고 논란을 일축했으며, 전문가들은 조사와 강도의 결과를 봐야 알 수 있을 것이라는 의견을 보였습니다. _{읽으러가기}

3. 재건축부담금 산정방식 변경, 과연 얼마나 줄어들까?

재건축부담금 계산 방식이 변경되었습니다. 공시 가격의 시세 반영률(현실화율)이 높아지면서 과도한 재건축 부담금이 부과되는 것을 막기 위한 조치입니다.

기존 재건축부담금은 추진위원회 승인 시점의 공시가격을 ‘개시시점 주택가액’으로 적용, 준공 인가일의 공시가격을 ‘종료시점 주택가액’으로 적용해 책정했습니다. 공시가격 현실화 정책이 시행됨에 따라 종료시점과 개시시점의 차액이 커지게 되면서 재건축부담금이 높게 책정되었고, 이와 같은 문제를 해결하고자 종료시점 공시율을 개시시점 주택가액 산정 시 동일하게 적용할 수 있도록 개선했습니다. _{읽으러가기}

바뀐 계산 방식에 따라, 재건축 개시시점(추진위원회 승인 시점) 주택가액은 종료시점(준공인가일)의 공시가격 반영률을 곱하여 측정되게 됩니다. 이에 따라 강남 압구정동 일대 재건축 단지의 경우 약 6억 원 이상 낮아질 것으로 추산 중이며, 다른 강남권 재건축 단지에서도 가구 당 1~2 억 원씩 줄어들 수 있을 것으로 기대 중입니다. _{읽으러가기} 다만 주요 재건축 사업지들은 당연히 개선됐어야 하는 부분이고 아직 부과된 부담금이 아니기 때문에 크게 와닿지 않는다는 반응입니다.

4. 재초환∙실거주 의무 예외에도 안 한다는 재건축 단지들… 왜?

정부가 지난 2.4 주택 공급 대책에 포함된 공공직접시행정비사업에는 재건축초과이익 환수제와 실거주 의무 요건을 적용하지 않기로 했습니다. 이를 제외한 민간재건축과 공공재건축 사업 모델에는 해당 요건이 모두 포함됩니다. _{읽으러가기} 공공재건축의 경우, 공공이 참여하기 하지만 부동산 거래로 인한 과도한 불로소득을 막겠다는 의견입니다.

정부가 공공직접시행정비사업에 재초환 및 2년 실거주 의무 미포함, 용적률 완화 및 층수 허용 등의 인센티브를 부여한다고 밝혔지만 재건축 단지 곳곳에서 하지 않겠다는 움직임이 보이고 있습니다. 2.4 주택 공급 대책 발표 이후 공공직접시행정비사업과 도심공공주택복합사업구역 내 부동산을 취득하는 경우 우선공급권을 주지 않기로 했기 때문입니다. 이로 인해 4일 이후 공공직접시행정비사업과 도심공공주택복합사업구역 내 부동산을 매입하면 현금 청산 대상이 됩니다.

한 추진위원회 관계자는 현금청산 대상 아파트로 오해 받으면 매매 거래가 잘 안 될뿐더러 소유권 침해 논란 가능성도 있어 민간재건축을 추진하겠다고 밝혔습니다. 이와 같이 거래 절벽을 우려해 강남권을 비롯한 구로구, 양천구 및 서울 외곽 광명까지 공공주도 재건축을 하지 않겠다는 분위기가 고조되고 있습니다. _{읽으러가기}