2021년 2월 4주차 도시정비사업 주간 소식

국내 최초 고품격 도시정비사업 전문 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.

‘공공 직접시행 정비사업’ 현금청산 리스크, 민간 재건축 인기

양천구 이은 노원구도 재건축 전담팀, 재건축 속도 낼까?

분양가 상한제 ∙ HUG 분양가 산정 방식 손본다

얼마 남지 않은 과천 재건축 단지, 8∙9단지도 조합설립 인가!

18곳 아파트 지구, 역사 속으로 사라진다

1. 현금청산, 재산권 침해 논란! 민간 재건축으로 눈길 돌리는 지역 주민들

지난해까지 주택 재개발·재건축 시장에서는 민간 정비사업이 주를 이루고, 공공은 민간 정비사업이 어려운 지역을 도와주는 방식이었습니다. 올해 2.4 주택공급 대책이 발표됨과 함께, 공공주도의 ‘공공 직접시행 정비사업’이 등장하면서 조합들에게는 보다 넓은 선택권이 주어지고 있습니다.

하지만, 공공 직접시행 정비사업의 보상 방침이 초래한 재산권 침해 등의 이유로 사업 추진에 어려움이 있을 거란 목소리가 이어지고 있습니다. 2.4 주택공급 대책 이후, 정부가 공공 직접시행 정비사업 시행지로 지정한 지역의 부동산을 매수한다면 해당 부동산은 현금청산의 대상이 됩니다. 현금청산이 사유재산 침해가 아니냐는 후보지 주민들의 반발은 계속되고 있습니다. 더불어, 정부가 공공 직접시행 정비사업에 참여하는 사업지에게 기존 정비사업보다 많은 10~30%의 수익을 보장하겠다는 안을 내놓았으나 아직 구체적인 방안이 나오지 않은 상태라 주민들은 대책을 확신할 수 없다는 입장입니다. _{읽으러가기}

업계 관계자들은 현금 청산 리스크가 계속된다면 광범위한 사업 추진은 어려울 것이라고 분석했으며, 건설 업계 또한 비교적 작은 규모의 단지가 사업 대상지가 될 것으로 예상되어 적극적인 사업 수주를 진행하기 어려울 것이라고 전망했습니다. _{읽으러가기}

오히려 현금 청산 우려로 인해, 민간 정비사업의 희소성이 높아지고 있는 상황입니다. 민간 재개발이 확정된 한남3구역을 비롯해 성수전략지구와 민간 재건축이 확정된 장위뉴타운 등 현금 청산 우려가 덜 한 강남권으로 매수 문의가 급증하고 있습니다. _{읽으러가기} 이에 반해, 빌라 시장은 투자 문의가 끊긴 상황입니다. 전문가는 현 상황에 현금청산 논란으로 생긴 풍선효과라고 평가했으며, 정부는 여전히 투기수요 방지 대책인 현금청산에 대해 보완 계획이 없다고 밝혔습니다.

2. 양천구 이어 노원구도 재건축 전담팀 확대

서울 양천구에 이어 노원구도 재건축 전담팀을 신설할 전망입니다. 최근 노원구는 ‘노후 공동주택 재건축 실행 지원방안 수립용역’을 발주했습니다. 이와 같은 서울시 내 자치구들의 움직임은, 재건축 연한이 도래한 관내 노후 단지에 대한 선제적 조치가 필요하다는 판단으로 볼 수 있습니다.

앞서 재건축 전담팀을 구축한 양천구 또한, 대부분 준공 후 30년을 넘긴 목동 아파트지구의 빠른 재건축 지원과 주민들에게 재건축에 대한 정확한 정보 전달을 목적으로 전담팀을 신설한 바 있습니다. 노원구의 상계아파트지구도 비슷한 상황입니다. 노원구 아파트 단지의 약 47%에 달하는 총 39개 단지 5만 9,124가구가 안전진단 대상에 해당됩니다. 이 같은 노후화로 인한 유지관리비 증가와 주차장 부족 및 층간 소음 등 생활 전반에 대한 문제로 주민들의 재건축 요구는 더욱 커지는 상황입니다. _{읽으러가기}

노원구청 관계자는 재건축 안전진단 기준 강화 이전에 안전진단을 완료해 순차적으로 사업을 진행 중인 강남 3구(강남·서초·송파)와의 불균형을 언급하며, 강화된 안전진단에 맞춘 가이드라인 제시 등 제도 개선을 내년 하반기 본격화할 것이라고 밝혔습니다. _{읽으러가기}

3. 분양가 상한제∙HUG, 분양가 산정 방식 변경한다!

지난 1월, 분양가상한제가 적용된 반포동 래미안 원베일리 아파트의 분양가가 HUG가 제시한 분양가보다 높게 책정된 이후, 분양가상한제의 분양가 산정 방식에 대한 논란이 이어지고 있습니다. 이에, 국토부는 분양가상한제 산정 방식을 변경할 전망입니다. 전문가는 가장 유력한 안으로 ‘(택지비감정평가액+택지비 가산비) + (기본형 건축비+건축비 가산비)’ 산정 방식에서 택지비 감정평가액을 낮추는 방식으로 변경하는 것이라고 내다봤습니다. _{읽으러가기}

한편, HUG도 새로운 분양가 산정 방식을 공개했습니다. 앞으로 HUG를 통해 분양 보증을 받는 고분양가 지역은, 사업장 반경 1km 내 아파트 단지 2곳의 분양가를 기준으로 분양가가 심사됩니다. 비교 기준이 될 사업장은 분양 사업장 1곳과 준공 사업장 1곳으로 선정됩니다. 여기에 주택 가격 변동률을 반영해 계산된 더 높은 가격이 상한액이 됩니다. 다만, 가격이 500m 인근 시세 수준의 85~90%를 넘을 경우 시세 대비 반영 가격(85~90%)이 총 분양가로 결정됩니다.

변경되는 방식에 대해 HUG와 업계는, 인근 비교 사업장의 분양가가 반영되는 것이므로 급격한 분양가 상승은 나타나지는 않을 것으로 보았으며 상승하더라도 큰 폭은 아닐 것이라고 분석했습니다. 하지만, 이와 같은 설명에도 무주택 청약 대기자들은 집값 안정화와는 반대되는 안이라며 반발을 이어가는 중입니다. _{읽으러가기}

4. 과천주공 8∙9단지, 조합설립 인가! 2년 실거주 의무 피했다

과천주공 8∙9단지가 재건축 추진위원회 설립 이후 9개월 만에 조합 설립 인가 통보를 받았습니다. 이로써, 2년 실거주 의무 규제에서도 벗어나게 되었습니다.

그동안, 9단지가 들어선 대지 중 약 2만㎡ 이 8단지 소유라 9단지 주민들이 더 많은 추가 분담금을 내야 하는 등의 대지지분 문제로 사업이 다소 지지부진했으나, 6.17 부동산 대책의 2년 실거주 의무 규제가 거론되면서 통합 재건축 사업에 속도가 붙었습니다. _{읽으러가기}

과천 시가지 내 얼마 남지 않은 재건축 사업지 중 하나인 과천주공 8∙9단지는 통합 재건축을 통해 총 3,000가구가 넘는 아파트 단지로 바뀔 전망입니다. 현재 8∙9단지를 제외한 과천 내 각 단지들은 재건축을 거의 마친 상황이며 4단지는 사업시행인가를, 5단지는 조합설립을 마무리 지은 상태입니다.

5. 역사 속으로 사라지는 아파트 지구, 지구단위계획으로 변경

1970년대 초반, 대규모 아파트 단지 조성을 목표로 지정된 강남구 일대(반포, 잠실, 서초, 여의도, 압구정, 서빙고, 이수 등)의 아파트 지구가 사라집니다.

전체 주거 유형의 70%를 넘길 만큼 아파트가 보편화되면서 신속한 아파트 공급의 의미는 퇴색됐고, 그에 따라 정부는 지난 2003년 국토계획법 개정을 통해 용도지구에서 아파트지구를 삭제했습니다. 이처럼 관련 법이 사라짐과 동시에 현실에 맞는 구역 관리가 어려워 서울시는 아파트지구 18곳을 지구단위계획으로 변경하기로 했습니다. _{읽으러가기}

서울시는 주요 아파트지구에 대한 지구단위계획을 올 상반기 확정 후 고시할 것이라고 밝혔습니다. 송파 가락, 청담 도곡, 서빙고 등은 열람 공고를 시작했으며, 아직 정비계획을 구체화하지 않은 지구는 특별계획으로 지정 후 용적률 및 높이 등을 제시할 전망입니다. 다만, 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 고려되는 압구정, 여의도, 잠실 등은 당분간 지구단위계획을 공개하지 않기로 했습니다.