2021년 3월 1주차 도시정비사업 주간 소식

국내 최초 고품격 도시정비사업 전문 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.

‘재개발+도시재생’ 백사마을, 정비구역 지정 12년 만에 사업시행계획 인가

강남권 재건축 단지, 여전히 공공주도 보다는 민간 재건축 선호

토지임대부주택 재건축 법안 발의, 이촌 시범중산아파트 재건축 가능해질까?

잇따른 예비안전진단 신청, 창동에도 재건축 바람 분다!

1. 60년된 백사마을, 정부의 주택 공급 대책 첫번째 성공 사례 되나?

서울의 마지막 달동네인 노원구 중계동 백사마을이 도시재생과 재개발을 결합한 방식으로 재정비됩니다. 앞서 ‘주거지 보존구역’으로 지정돼 비슷한 방식의 재개발이 논의되어 왔으나, 사업성과 건축 방식 등을 문제로 무산된 바 있습니다. 이후, 2017년 SH가 공공사업시행자로 나서면서 이와 같은 재개발 방식이 결정됐고 정비구역 지정 이후 12년 만에 약 2,437가구의 주거 단지로 바뀌게 될 전망입니다.

백사마을은 기존 재개발과는 다르게 일반 주택과 아파트가 어우러진 주거지 보존 방식으로 재정비됩니다. 지하 5층~지상 최고 20층의 총 34개동 아파트와 지하 4층~지상 4층의 총 136개 동 다세대 주택이 들어서며, 예전 동네와 주민들의 모습을 수집한 지역 역사 보전 시설도 함께 지어져 현재와 과거가 공존하는 곳으로 정비될 계획입니다. 현재 노원구는 올해 하반기 시공사 선정을 거쳐 2025년 상반기 완공을 목표로 사업을 추진 중입니다. _{읽으러가기}

업계는 백사마을 재개발이 2.4 주택 공급 대책에서 정부가 밝힌 도시재생사업 개선을 통한 주택 공급의 성공 모델이 될 것으로 바라보고 있습니다. 서울시 도시재생과 또한, 백사마을 재개발을 상생형 주거지 재생의 새로운 모델이라고 언급하며 주택 공급 및 주거 환경 개선을 위해 다양한 유형의 재생 모델 발굴과 지원에 적극적으로 나설 것이라고 밝혔습니다.

2. 강남권 재건축 단지, 실거주 규제 있어도 공공 보다는 민간!

서울 강남구와 송파구, 강동구 등 강남권 단지들이 재건축을 위한 조합 설립에 속도를 내고 있습니다. 정부가 2.4 주택공급 대책을 통해 공공 주도 정비사업 대책을 내놓았으나, 강남권 주요 단지들은 여전히 민간 재건축 추진 의사를 밝히며 빠르게 사업을 진행 중입니다.

강남구 압구정에서 4구역과 5구역이 조합설립 인가를 받았으며, 2구역과 3구역도 조합설립 총회 개최 후 인가 절차를 밟아 가는 중입니다. 송파구는 송파동 한양 2차에서 이미 조합설립 인가를 받아 사업을 추진 중이며, 가락동 가락미륭이 조합설립 인가 신청을 마무리 짓는 등 재건축 사업에 탄력을 받아 진행 중입니다. _{읽으러가기} 강동구에서는 명일동 삼익가든이 조합설립 인가 신청서를 제출 후 조합설립 허가를 기다리는 중이며, 천호동 천호우성 또한 조합설립 인가 신청을 완료해 순조로운 사업 추진을 기대하고 있습니다.

이처럼 강남권 재건축 단지들이 조합설립을 서두르는 이유는 올해 실행 예정인 재건축 2년 실거주 의무 규제를 피하기 위함입니다. 아직 법안이 통과되기 전이긴 하나, 통과 이후 유예기간이 3개월인 점을 감안하면 오는 6월까지는 조합설립을 마무리 지어야 규제 적용을 피할 수 있습니다. 재건축 규제 속에서도 조합들은 공공 주도 사업보다 개발이익이 큰 민간 재건축을 추진하는 것이 더 나을 것이라고 생각을 전했습니다. _{읽으러가기}

3. 토지임대부주택 재건축 관련 법안 발의, 이촌 시범중산아파트 재건축 숨통 트일까?

토지소유권을 가진 공공이 동의할 경우 토지임대부주택의 재건축 추진을 가능하게 하는 내용의 ‘토지 분리형 분양주택 공급 촉진을 위한 특별조치법’이 발의되면서, 오래된 토지임대부주택 단지가 재건축될 수 있을 지 관심이 모이고 있습니다.

토지임대부주택이란? 토지 소유권은 공공기관에게 있으며, 국가나 지방자치단체 및 공공기관이 지은 주택과 건물을 개인에게 분양하는 방식을 말합니다. 건물을 분양 받은 개인은 토지 임대료만 낸다면 기간 제한 없이 거주가 가능합니다.

토지임대부주택은 토지 소유주와 건물 소유주가 달라 재건축 추진이 모호한 문제점을 가지고 있었습니다. 1970년에 지어진 이촌동의 중산1차시범아파트는 한강이 보이는 입지에도 불구하고, 토지 소유권이 서울시에게 있어 재건축 추진이 어려웠습니다. 2017년 서울시가 주민들에게 토지 매각을 결정하기도 했지만 동의율 부족으로 무산되기도 했습니다.

최근 발의된 특별 조치법에 따르면, ‘토지분리주택의 소유자가 토지의 임대차 기간이 만료하기 전에 재건축하려는 경우 토지 소유자의 동의를 거쳐 재건축이 가능하다’는 내용이 담겨 있어 법안 통과 시 중산1차시범아파트와 같은 오래된 토지임대부주택 아파트 재건축에 숨통이 트일 수 있을 것으로 예상하고 있습니다. 이와 같은 법안 발의 소식에 인근 업계는 재건축이 가능해진다면 매우 좋겠지만, 토지 소유주가 서울시라는 점에서 공공 위주의 방식으로 이어질 시 반발이 있을 수도 있다고 전하기도 했습니다. _{읽으러가기}

4. 각종 개발 호재, 재건축 바람 부는 창동주공 일대

서울 도봉구 총 7개 단지의 창동주공 단지에서 재건축 바람이 불고 있습니다.

지난해 12월 19단지가 예비안전진단을 신청한데 이어 단지 내 두 번째로 18단지가 예비안전진단 요청서를 제출하였습니다. 18단지는 지하철 1호선 녹천역 및 4호선∙7호선과도 인접해 교통이 잘 갖춰져 있고 대지 지분도 넓어 사업성이 높다는 평가를 받는 단지입니다. 18단지 관계자는 소유주들의 관심이 뜨거운 상태라 빠른 재건축 추진이 가능할 것이라고 전망했습니다.

3단지와 17단지도 현지 조사를 추진 중이며, 1단지와 4단지도 재건축을 위한 의견 수렴을 시작했다고 전했습니다. 이처럼 재건축을 본격화하는 단지가 늘어나면서 창동주공의 가격도 상승세를 보이고 있습니다. 주변 부동산 업계에 따르면, 최근 19단지가 10억 5,000만 원(전용 84.9㎡)에 거래되는 등 신고가 거래만 약 10건에 달한다고 밝혔습니다. _{읽으러가기}

추후 창동주공 인근으로 2027년 수도권광역급행철도 GTX-C 노선 정차역 신설 및 2만 석 규모의 서울 아레나 공연장 등 기타 인프라 개발 호재도 겹쳐 추가 가격 상승 가능성도 관측되고 있습니다.