2021년 4월 1주차 도시정비사업 주간 소식

국내 최초 고품격 도시정비사업 전문 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.

안전진단 문턱 못 넘은 목동 11단지, 목동 재건축 빨간불

공공재개발 후보지 16곳 발표, 한남1구역 등 탈락지 반발

주민 의견은 어디로? 도심 공공주택 복합개발 사업 후보지 발표

재건축 추진 시작한 서초구 반포미도1차, 빠른 정비구역 지정 기대

강남 송파의 시작, 마천4구역! 오는 7월 시공사 선정 돌입

1. 높아진 안전진단 문턱, 목동 재건축 다시 제동 걸리나?

순조롭게 진행되는 듯했던 목동 재건축에 빨간불이 켜졌습니다. 목동 신시가지 아파트 단지는 총 14개 단지, 2만 7,000여 가구로 현재 목동 6단지만 안전진단을 최종 통과해 재건축이 확정된 상태입니다.

작년 6월 목동 6단지의 재건축 확정으로 나머지 단지들도 순조로운 진행을 예상했으나, 목동 9단지가 높아진 안전진단 문턱을 넘지 못하면서 주변 단지들도 비슷한 결과를 예측한 바 있습니다. 그러나 이후 모든 단지들의 1차 안전진단 통과와 최근 12단지의 정밀안전진단 최저점(역대 목동 아파트 중) 통과 등 연이은 호재로 재건축 기대감도 다시 높아지게 됐습니다.

하지만 최근 발표된 11단지의 적정성 검토(2차 정밀안전진단) C등급 소식에 목동 재건축 단지에 다시 제동이 걸렸습니다. 작년 최종 탈락한 9단지보다 낮은 정밀안전진단 점수에 최종 통과를 기대했으나, 11단지 역시 강화된 안전진단 기준을 넘지 못한 것입니다. 이와 같은 결과에 다른 단지들도 적정성 검토를 거친 최종 통과가 쉽지 않을 것이라 예상 중입니다. _{읽으러가기}

양천구청은 목동 11단지의 적정성 검토를 맡은 한국건설기술연구원 측에 탈락 이유에 대해 공식 요청할 것이라고 밝힌 상태입니다. 전문가들은 현장조사 의무화 등 안전진단 규제를 강화한 6.17 부동산 대책 이후 적정성 검토 통과가 힘들어졌다고 평가 중이며, 규제를 풀기 전까진 안전진단 통과 이후 단계 진척이 힘들 것이라고 앞으로의 재건축 시장을 예측했습니다. _{읽으러가기}

2. 공공재개발 후보지 16곳 발표, 후보지 내외 찬반 의견 갈려…

정부가 지난 29일 서울시 내 공공재개발 2차 후보지를 최종 선정했습니다. 정부는 선정된 후보지에 건축 규제 완화와 같은 인센티브를 부여해 총 2만 2,000여 가구를 공급할 전망입니다. 국토부와 서울시가 선정한 공공재개발 2차 후보지는 성북구 장위8,9구역, 노원구 상계3구역, 영등포구 신길 1구역 등을 포함한 총 16곳입니다. 서울시는 기존 후보지 28곳 중 사업실현 가능성과 노후도를 바탕으로 최종 후보지를 선정했으며, 이를 제외한 12곳은 사업성 개선 한계와 주민 반발이 예상돼 제외했다고 밝혔습니다. _{읽으러가기}

기존 후보지 중 70%가 넘는 주민 동의율을 보이며 유력한 후보지로 떠올랐던 용산구의 한남 1구역은 ‘주민 반발’을 이유로 최종 탈락했습니다. 앞서 한남 1구역에서는 공공재개발에 반대하는 일부 주민들이 지분 쪼개기를 통한 동의율 왜곡을 이유로 들며 서울시에 공공재개발 반대 민원을 제기한 바 있습니다. 이와 같은 반발이 최종 탈락 사유로 작용됐고, 현재 한남 1구역 공공재개발 추진위원회는 해당 결과에 대해 재검토를 요청하겠다는 입장을 밝혔습니다. _{읽으러가기}

최종 후보지로 선정된 지역에서도 주민들 간 의견 대립은 존재하고 있습니다. 공공재개발 주민 동의율 1위였던 성북 1구역은 숙원 사업이었던 재개발이 이뤄진다며 공공재개발에 찬성하는 측과, 실거주 집주인들의 기존 삶의 터전을 잃게 되는 것과 같다며 반대하는 측으로 의견이 나뉘는 상황입니다. _{읽으러가기}

공공재개발 후보지 내 찬반이 갈리는 문제를 두고 전문가들은 LH 사태로 주민들이 공공에 신뢰를 잃은 것이 반대 여론 형성에 한몫 했다고 덧붙였습니다. 더불어, 공공재개발을 실질적으로 추진하기 위해선 2/3의 주민 동의가 필요한데 이 또한 쉽지 않을 것이라 전망했습니다. 또 다른 변수는 새로운 서울시장 취임으로, 취임 시 민간 정비사업 활성화를 약속한 상황이라 주민들이 이에 반하는 공공 사업에 적극적이지 않을 수 있다는 분석입니다. _{읽으러가기}

정부는 선정된 16곳 후보지를 3월 30일부터 토지거래허가구역으로 지정하고, 공공재개발 공모일(2020년 9월 21) 이후 취득한 지분에 대한 조합원 분양권은 인정하지 않는 것으로 규정하는 등 공공재개발 후보지 발표와 함께 공공 정비사업 진행을 위한 방안들을 마련 중입니다.

3. 주민 의견 반영 안한 도심 공공주택 복합개발 사업 후보지, 이대로 진행 가능할까?

정부가 도심 공공주택 복합개발 사업 후보지를 발표했습니다. 서울 금천구 가산디지털단지역, 영등포구 영등포역 일대를 비롯한 21곳이 후보지로 선정됐습니다.

정부가 도심 공공주택 복합개발 사업 후보지를 발표했지만, 후보지로 선정된 지역 주민들은 주민 동의도 구하지 않은 정부 발표라며 반발했습니다. 후보지에 포함된 영등포구 신길뉴타운 2∙4∙15구역은 현재 민간재개발을 추진 중으로 이와 같은 결과에 주민 항의가 빗발치는 상황이라고 전했습니다. 은평구 증산4구역 또한 정부의 발표에 반대한다며 서울시에 입장문을 보낸 상태입니다. _{읽으러가기}

도심 공공주택 복합개발 사업 후보지는 주민 참여 의사를 제외하고 지자체 추천만을 반영해 선정한 결과입니다. 선정 결과와 더불어 현금청산에 따른 반발도 예상되고 있습니다. 2.4부동산 대책 이후 사업지구로 지정된 지역의 부동산 취득 시 입주권이 아닌 현금청산 하겠다는 정부의 방침이 현실화되면서 사업 진행에 걸림돌이 될 것으로 주변 관계자들은 예측했습니다. _{읽으러가기}

한편, 도심 공공주택 복합개발 사업에 자발적으로 나선 지역도 있습니다. 성북5구역은 공공재개발 후보지 탈락이 확실시됨에 따라 도심 공공주택 복합개발 사업 저층주거지 방식으로 방향을 틀었습니다. 자발적으로 나선터라 주민 동의 요건 충족으로 ‘1호’ 도심 공공주택 복합개발 사업 지역이 될지 주목 중입니다. _{읽으러가기}

4. 서초구 반포미도1차, 본격적으로 재건축 시작한다

지난 3월 31일, 반포미도 1차 재건축준비위원회는 정비계획수립 및 정비구역지정을 위한 정비계획 신청서를 서초구청에 제출했습니다. 제3종 일반주거지역 용도에 따라 용적률 300%, 건축규모 35층, 총 1,659가구로 계획했으며, 이는 서초구청의 검토 후 서울시에 상정될 예정입니다.

• 제3종 일반주거지역이란? 중∙고층 주택을 중심으로 편리한 주거환경 조성을 위해 국토부 장관∙특별시장∙광역시장이 지정하는 지역을 말합니다. 건폐율 50% 이하/용적률 200% 이상 300% 이하이며, 제1종 근린생활시설과 종교시설 및 초∙중∙고등학교 설립이 가능합니다.

반포미도1차는 1987년 지상 15개 층 8개 동 총 1,260가구로 준공된 가구당 평균 대지지분 약 17.72평/용적률 177%를 갖춘 사업성이 높은 중층 아파트입니다. 미도산, 서리풀공원과 맞닿아 있는 반포 유일 숲세권 단지이며 서초구 대규모 학원 단지와도 근접해 있습니다. 강남 신세계백화점, 강남 성모병원과 같은 편의시설과 지하철 3∙7∙9호선 고속터미널역과도 가까워 입지가 좋은 편으로 꼽힙니다.

반포미도1차 재건축준비위원에 따르면, 아파트와 상가 소유주 총 1,310명 중 947명이 정비구역 지정에 동의했으며 정비구역 지정을 위한 최소 주민동의율 요건인 60%를 넘긴 상태입니다. 반포미도1차 재건축준비위원회 위원장은 소유주들의 강한 재건축 의지와 새로운 서울 시장의 재건축 규제 완화 공약에 따라 빠른 정비 구역 지정이 기대된다고 밝혔습니다. _{읽으러가기}

5. 강남의 새로운 랜드마크 마천4구역, 사업시행인가 획득!

지난 2일 송파구청이 마천4구역 재개발 사업에 대한 사업시행계획 인가를 고시했습니다. 조합은 사업시행계획을 토대로 오는 7월 시공사 선정 절차에 돌입할 것이라고 밝혔습니다. _{읽으러가기}

마천4구역은 사업시행계획에 따라 건폐율 21.17%, 용적률 297.71%가 적용된 지하 3층~지상 33층 규모의 공동주택 1,383가구와 부대복리시설로 탈바꿈할 전망입니다. 해당 구역은 지하철 5호선 마천역과 인접한 초역세권 부지로 송파대로 및 서울 외곽순환로와도 가까워 교통입지가 우수하며, 남한산성과 인접해 풍부한 녹지와 마천 초등학교, 거원 중학교 등 교육 시설 및 생활 인프라 역시 잘 갖춰진 곳입니다.

앞서 마천4구역은 지난 2019년 3월 우수 디자인 건축심의를 통과한 바 있습니다. 이를 통해 용적률 상향 및 발코니 30% 기준이 적용돼 세대수 증가 및 실사용 면적이 늘어났습니다. 더불어, 가장 중점을 두고 계획했던 수직∙수평 입면분할 및 커튼월 룩 적용에 따라 건물 외관과 주거환경 쾌적성을 동시에 추구하고 아파트 중간층에는 입주민들의 삶의 질을 향상시키는 스카이 가든을 배치할 예정입니다. 여기에 약 10미터의 레벨차가 있는 부지를 지형순응형으로 설계해 레벨차로 생긴 공간에는 연도형 상가를 배치하여 지역 주민들 간 활발한 교류가 가능하도록 계획했습니다. _{읽으러가기}

마천4구역의 시공사 선정을 앞두고 1군 건설사들의 관심도 높아진 상황입니다. 마천4구역 김명산 조합장은 조합과 함께 최고 조건의 명품 아파트 건립이 가능한 시공사 선정을 위해 철저히 준비할 것이라고 밝히며, 최고급 건설사들의 참여가 가능하도록 노력할 것이라고 전했습니다. _{읽으러가기}