2021년 4월 2주차 도시정비사업 주간 소식

국내 최초 고품격 도시정비사업 전문 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.

민간 주도 재건축 사업으로 한강르네상스 꿈꾸는 ‘新서울’ 재현될까

국토부, 공공재건축 1차 후보지 5곳 발표… 주민들 “아직 갈길 멀다”

정비사업 복병으로 떠오른 ‘교육환경영향평가’, 왜?

은평구 불광5구역 사업시행계획인가 목전

1. 민간 정비사업 활성화 내건 서울시장, 부동산 규제 완화 본격 예고

새로운 시장을 맞이한 서울시의 부동산 정책에 대대적인 변화가 예상됩니다. 오세훈 서울시장은 주거지역 용적률을 상향해 층고 제한을 현행 35층에서 50층까지 완화하겠다는 계획을 내세웠습니다. 주요 정비사업의 신속한 인허가를 행정적으로 지원하고, 민간 주도 재건축ㆍ재개발 사업을 촉진해 총 18만 5,000호를 공급하겠다는 구상입니다. _{읽으러가기}

오 시장의 2006년 서울시장 재임 시절 대표 정책인 한강르네상스 프로젝트도 전면 재개될 가능성이 높아졌습니다. 한강르네상스 프로젝트는 전략정비구역(여의도∙압구정∙성수∙합정∙이촌) 5곳과 유도정비구역(망원∙당산∙반포∙구의자양∙잠실지구) 5곳 등 총 10개 지역을 한강변 전략·유도정비구역으로 지정하고 기부채납 상향(25% 이상) 조건으로 50층 고밀도 아파트를 건설해 한강변 스카이라인을 바꾸는 사업입니다. _{읽으러가기}

오세훈 서울시장은 취임 이후 일주일 내 서울 목동과 상계동 단지의 재건축 안전진단을 착수하겠다 밝히며, 그간 계류되어온 서울 대치동 은마 아파트나 여의도 일대 재건축 또한 정상화하겠다는 의지를 전한 바 있습니다. 업계 전문가는 민간 재건축에 동력을 부여하려는 서울시와 도심 공공주도 개발을 권장하는 정부 간의 공감대 형성이 향후 재개발ㆍ재건축 사업 순항에 주요하게 작용할 것이라고 분석했습니다. _{읽으러가기}

2. 공공재건축 후보지 5곳 선정, 정부의 초기 계획대로 공급 가능할까?

국토교통부가 공공재건축 1차 후보지 5곳을 전격 선정, 발표했습니다. 국토부는 사업성이 부족하거나 주민 갈등으로 인해 장기간 사업이 정체된 구역 위주로 선별했다고 선정 기준을 설명했습니다. _{읽으러가기}

• 공공재건축이란? 지난해 ‘8·4공급대책’에서 도입된 공공재건축은 LH나 SH가 시행사로 참여하면 용적률과 층수 제한 등을 완화해주는 대신 증가한 용적률의 50% 이상을 기부채납으로 환수하는 방식입니다.
  올해 ‘2·4공급대책’에서 발표한 ‘공공직접시행 정비사업’과 달리 공공에 소유권을 넘기지 않아도 됩니다.

이번에 선정된 공공재건축 후보지는 영등포 신길13구역, 중랑 망우1구역, 관악 미성건영아파트, 용산 강변강서, 광진 중곡아파트입니다. 신길13구역 재건축 추진위원장은 “사전컨설팅 결과가 만족스럽지는 않지만, 민간 재건축과 대비 나은 규제 완화에 중점을 두고 있다”며, “심층 컨설팅 이후 주민 의견을 반영해 사업 진행여부를 최종 결정해야 한다”고 소감을 밝혔습니다. 중곡아파트 관계자는 “용적률 상승폭이 기대보다 낮은데 기부채납 비율이 가혹한 수준으로 높게 책정되었다며 정부 측에 추가적인 인센티브를 지속적으로 요청할 것”이라고 전했습니다. _{읽으러가기}

8.4 부동산 대책 발표 시 정부는 공공재건축을 통해 아파트 5만호를 5년간 대대적으로 공급하겠다고 밝혔지만, 1차 선정된 공공재건축 후보지 5곳은 모두 소규모 단지로, 목표 물량의 4%에 그치는 수준입니다. 이번 공공재건축 후보지 근방 도시정비사업 관계자는 주민 일부가 민간과 공공의 사업방식별 장단점을 문의하는 상황이라고 전했으며, 부동산 전문가는 최근 부동산 규제 완화를 강조하는 오세훈 서울시장 취임으로 이번 정부의 주택 공급 계획이 순조롭게 진행되기란 어려울 수 있다고 덧붙였습니다. _{읽으러가기}

3. 정비사업 복병으로 떠오른 ‘교육환경영향평가’, 대체 뭐길래?

초ㆍ중ㆍ고등학교 등이 위치한 도시정비구역의 재건축ㆍ재개발 사업이 학교 부지 이전, 일조권 보장 등의 난제를 협의해야 하는 교육환경영향평가로 지연되는 사례가 속출하고 있습니다. _{읽으러가기}

• 교육환경영향평가란? ‘교육환경 보호에 관한 법률’에 따라 지난 2017년 도입된 평가로, 학교 인근에서 재건축∙재개발과 같은 정비사업이 시행될 때 시∙도 교육청 내 교육환경보호위원회의 심의를 받아야 합니다. 교육환경영향평가는 정비사업으로 인한 학생 수 변화, 학교 환경, 안전 등 교육 환경 전반에 미치는 영향을 평가하며, 사업지로부터 반경 200m 이내 학교가 있는 정비 사업지는 의무적으로 평가를 받아야 합니다.

서울 잠실주공5단지는 올해로 4년째 교육환경영향평가를 진행 중입니다. 단지 내 1만 4414.1m² 부지를 보유한 신천초등학교는 이전 시 학교를 두 개로 늘려 교육환경을 개선하겠다고 밝혔지만 임대주택이 줄어들 것을 우려한 서울시는 반대했습니다. 조합은 교육청과 서울시 요구에 따라 보완과 재접수를 반복해 사실상 재건축 사업이 중단됐습니다.

서초구의 신동아아파트가 2019년 신청한 건축심의는 학교와의 일조권 문제로 미뤄지고 있습니다. 업계 관계자는 학교 측 요구를 수용하면 전체 가구 수의 25.6% 감소로 사업 수익성이 악화돼 조합이 받아들이기 힘든 조건이라고 전했습니다. 경기 안양 비산동 재개발 사업과 서울 송파구 진주아파트 또한 비슷한 문제로 사업 추진에 난항을 겪으며 공사비 손실과 가구 수 축소 등을 겪은 바 있습니다.

현재의 교육환경영향평가는 학교장과 사업시행자의 협의에만 의존하여 중재자가 없습니다. 사업시행자인 조합이 학교와 원활하게 합의하더라도 설계변경 건으로 건축심의를 다시 받아야 해서 사업 일정이 지연됩니다. 교육환경영향평가를 통과하지 못하면 구체화한 정비계획인 사업시행계획을 인가받을 수 없습니다. 전문가들은 건축위원회 심의와 각종 영향평가를 통합하는 등 제도가 개선되어야 한다고 입을 모았습니다.

4. 교통, 생활 고루 갖춘 불광5구역, 사업시행인가 코앞!

서울 은평구의 불광5구역이 재개발 사업시행인가를 목전에 두고 있습니다.

대조1구역, 갈현1구역과 함께 ‘은평구 재개발 3총사’로 꼽히는 불광5구역은 지하철 3∙6호선 불광역과 6호선 독바위역, 그리고 GTX 개통을 앞둔 연신내역과 가깝습니다. 불광∙수리∙연천 초등학교와 예일여자고등학교 등 주요 학군을 보유했고, 대학병원과 대형마트 등의 생활 인프라 또한 잘 형성된 구역으로 평가받습니다. _{읽으러가기}

지난해 불광5구역 재개발 조합은 최첨단 AI 기술을 건축설계에 도입해 이목을 끌었습니다. 사업지의 지형, 조망, 건축 법규 등을 분석한 텐일레븐의 AI 건축설계 프로그램으로 최적의 배치 설계안을 도출했고 지난해 9월 사업시행인가를 신청했습니다. 조합은 올 상반기 내 사업시행인가를 받아 시공사를 선정하고, 불광동 일대 11만 7,939 ㎡를 대상으로 건폐율 19.56%, 용적률 235.01%를 적용해 지하 3층~지상 24층, 32개 동 2,387가구 및 부대복리시설 등을 공급할 계획입니다.