2021년 4월 4주차 도시정비사업 주간 소식

국내 최초 고품격 도시정비사업 전문 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.

서울 주요 도시정비 4곳, 토지거래허가구역 지정돼

서울시 재건축 활성화 공약 이행 첫 발 떼나… 국토부에 재건축 안전진단기준 완화 요청

대단지로 손꼽히는 압구정3구역까지 조합 설립 이상無

지하철 노원역 도보 5분거리 상계주공6단지, 정밀안전진단 조건부 통과

소규모 재건축 수주 확대하는 현대건설, 도시정비 호재 이어간다

1. 서울시의 ‘압구정ㆍ여의도ㆍ목동ㆍ성수’ 토지거래허가구역 지정 반기는 주민들

오세훈 서울시장이 압구정, 여의도, 목동, 성수 일대 재건축∙재개발 주요 4단지를 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이번에 지정된 토지거래허가구역은 압구정 아파트 지구 24개 단지, 여의도 아파트 지구 및 인근 16개 단지, 목동 택지개발 사업 지구 14개 단지, 성수 전략정비 구역 등 총 4.57㎢ 규모입니다. 토지거래허가구역으로 지정되면 구역 지정 발효일인 이달 27일 이후 해당 구역에서 토지 거래 시에는 지자체의 허가를 받아야 합니다. _{읽으러가기}

• 토지거래허가구역이란? 토지의 투기적인 거래와 지가 상승의 우려가 있는 지역에 땅 투기를 방지하기 위해 설정하는 구역입니다. 도시지역의 경우 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 660㎡, 녹지지역 100㎡을 초과할 경우 시 · 군 · 구청장의 허가를 받아야 토지거래가 가능합니다. 해당 구역 내 주택을 구매한 사람은 매매 후 2년간 실거주를 해야 해 전세를 끼고 사는 ‘갭투자’가 차단됩니다.

토지거래허가구역으로 지정된 4곳의 주민들은 반색하고 있습니다. 여의도 시범 아파트와 목동 신시가지 아파트 재건축 관계자는 재건축을 빠르게 진행하려는 서울시의 조치로 본다며 긍정적이라고 전했습니다. 압구정 부동산 업계 관계자는 재개발 기대감이 워낙 고취된 지역이라 큰 변화는 없겠지만 거래허가구역 지정을 환영한다는 입장입니다. _{읽으러가기} 성수전략정비구역 관계자는 오세훈 서울시장이 선거공약으로 내세운 ‘한강변 아파트의 35층 층수 제한 완화’ 등을 구체화하는 실질적인 규제 완화 정책의 이행을 기대하고 있다 답변했습니다. _{읽으러가기}

서울시는 이번 토지거래허가구역 지정이 주택 공급 확대 뒷받침을 위한 선제적 대책이며, 빠른 재건축∙재개발을 위해 아파트 단지 지구단위 계획 결정 고시와 계류된 정비 계획들 또한 마무리하겠다고 밝혔습니다._{읽으러가기} 서울시는 집값 안정화와 재건축 활성화를 동시에 도모할 것이라고 시사했습니다. 한편, 부동산 전문가들은 이번 토지거래허가구역 지정이 노원구 상계주공, 서구 반포동 등으로 매수세가 집중되는 풍선효과를 야기할 수 있다고 우려했습니다.

2. 오세훈 서울시장, 정부에 재건축 안전진단 평가항목 기준 개선하자 건의

서울시가 재건축 안전진단 기준 개선 건의안을 지난 21일 국토교통부에 전달했습니다.

재건축 사업은 예비안전진단을 시작으로 1차 정밀안전진단과 2차 정밀안전진단(적정성 검토)을 통과해야 재건축 사업 진행이 가능합니다. 현행 안전진단 기준은 2018년 2월 국토교통부 주도 하에 마련되었습니다. 당시 국토교통부는 기존의 구조안전성 기준을 기존 20% → 50%로 증가시키고 건축마감 및 설비노후도를 기존 30% → 25%로, 주거환경 기준을 기존 40% → 15%로 낮췄습니다. 생활환경이 다소 불편하더라도 건물 구조에 심각한 결함이 생기지 않는 한 재건축을 허가하지 않겠다는 취지라고 설명했습니다. _{읽으러가기}

서울시는 이렇게 강화된 재건축 안전진단 규제를 과감하게 완화된 종전의 기준으로 돌리자고 건의하고 있습니다. 서울시는 이번 건의안에서 구조안전성 비중을 50%에서 30%로 낮추고, 주거환경과 건축마감 및 설비노후도 비중을 각각 30%로 높여야 한다는 입장입니다. 정부 관계자는 3년 만에 기준을 완화할 명분이 부족하다고 밝히며, 서울시가 공식적으로 요청하면 이를 구체적으로 협의하겠다고 덧붙였습니다. _{읽으러가기}

3. 압구정3구역 조합설립 완료! 압구정 재건축 사업 추진 기대감 UP

서울 강남구 압구정의 재건축 단지들이 조합설립을 서두르는 중입니다. 최근 조합설립을 완료한 2구역에 이어 3구역이 압구정 재건축 단지에서 4번째로 조합설립을 마쳤습니다. 압구정3구역은 현대 1~7차와 10∙11∙13∙14차 그리고 대림빌라트가 위치한 단지로, 압구정 재건축 아파트 단지에서 큰 규모로 꼽히는 구역입니다. _{읽으러가기}

압구정3구역 재건축 조합설립 소식과 맞물려 압구정 아파트 거래가는 상승세를 타고 있습니다. 압구정3구역 내 현대4차는 41억 7,500만 원(전용 117.9㎡), 현대7차는 80억 원(전용 245.2㎡)에 거래되는 등 두 달 새 1억 5,000만 원까지 상한가를 기록했습니다. _{읽으러가기} 현재 압구정 6개 단지 중, 압구정3구역을 포함, 2∙4∙5구역이 조합설립을 마쳤으며 남은 1∙6구역도 조합설립 절차를 진행 중입니다. 이렇듯 압구정 조합들이 연내 설립을 마무리하면, 재건축 실거주 2년 의무 법안 적용은 피할 수 있습니다.

4. 상계주공6단지 정밀안전진단 D등급 통과해 조건부 재건축 승인 받았다

도시정비업계와 노원구청에 따르면 서울 노원구 상계주공6단지 아파트가 재건축 정밀안전진단에서 D등급(54.14점)을 받으며 ‘조건부 재건축’ 판정을 받았습니다.

재건축 안전진단은 재건축 사업 추진의 첫 단계입니다. 예비안전진단→정밀안전진단→공공기관(한국건설기술연구원ㆍ국토안전관리원) 적정성 검토 등의 순서로 진행됩니다. 올해로 입주 34년째인 상계주공6단지는 지상 15층 총 28개동, 전용면적 45~79㎡ 2,646가구로 작년 8월 예비안전진단을 통과했습니다. 읽으러가기

1985년 정부의 신시가지 주택사업으로 시작돼, 1989년까지 약 4만여구가 입주한 상계주공아파트는 1~16단지의 대규모 단지입니다. 단지마다 줄줄이 재건축 연한 30년을 넘기면서 재건축 안전진단을 추진 중입니다. 1단지는 지난해 11월에, 11단지와 3단지는 올 3월에, 예비안전진단을 통과했습니다. 5단지는 정밀안전진단을 통과한 상태이고, 가장 빠르게 재건축을 추진해 완공한 8단지(포레나 노원)은 지난해 12월에 조합원 입주를 완료했습니다. 이번에 상계주공6단지가 공공기관 적정성 검토를 거쳐 재건축 안전진단을 최종 통과하면 총 16개 단지에서 세 번째로 재건축을 추진하게 됩니다. 노원구 일대 15층 이상 중층 단지 재건축 중에선 가장 빠른 속도입니다. 지하철 4ㆍ7호선 노원역을 지척에 둬 걸어서 이용할 수 있고 동부간선도로가 가까워 교통이 편리한 상계주공6단지의 재건축 사업이 가시화되면서 현대건설 등 대형 건설사도 본격 수주전에 나설 것으로 전망됩니다. _{읽으러가기}

5. 최대 실적 기록한 현대건설, 소규모 재건축 등 올해 도시정비사업도 청신호 밝혀

현대건설이 재개발, 리모델링, 소규모 가로주택 등 5,000억원에 육박하는 도시정비 사업을 연이어 수주하며 올 1분기 호실적을 이어가고 있습니다. 현대건설의 도시정비사업 부문은 작년에 4조7,000억원대의 수주로 사상 최대 실적을 기록했습니다. 주요 건설사들이 지난 1월 발표한 실적 자료에 따르면, 현대건설은 매출 4조1,496억원, 영업이익 2,009억원을 기록했습니다. 수주 잔고도 68조5,497억원을 보유해 약 3.7년치 일감을 확보한 상태입니다. _{읽으러가기}

이달 말 대구 신암10구역 재건축 시공사 선정 총회에 참여하는 현대건설은 이 사업으로 올해 첫 재건축 수주에 성공한다는 의지를 일찌감치 밝혔습니다. 대구 신암10구역 재건축은 기존 시공사와의 계약 해지, 조합원 간 갈등심화가 난무해 그간 사업이 지체되어 왔습니다. 현대건설은 이번 수주로 브랜드 아파트 824가구와 부대복리시설을 신축해, KTX 동대구역과 대구 지하철 1호선 큰고개역 등이 인접한 해당 지역의 사업 수익성을 강화하겠다는 입장입니다.

또한, 현대건설은 최근 한남시범아파트 재건축 시공사 입찰에도 단독으로 참여, 선정을 앞뒀습니다. 이 사업의 예상공사비는 700억원으로, 서울 용산구 독서당로34길 22 일대에 아파트 120가구와 부대복리시설을 재건축하는 소규모 사업입니다.

현대건설 관계자는 “올 상반기에는 서울 마포구 합정동 447일원 가로주택정비사업을 수주했고, 하반기에는 서울 강남구 대치동 등에서 소규모 정비사업을 추가 수주할 방침이다”며, “소규모 정비사업도 사업성이 양호하다고 판단되면 적극적으로 나설 계획이다”고 전했습니다. _{읽으러가기}