2021년 8월 5주차 도시정비사업 주간소식

국내 최초 고품격 도시정비사업 전문 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.

서울시 미래 문화 유산 보존 목적의 ‘재건축 흔적 남기기’ 정책 폐지한다

지방 주요 도시의 시공사 교체 바람 속 늘어나는 수의계약… 새 시공사 찾는 장대B구역

서울∙경기∙인천에만 400곳 추진 중인 가로주택 정비사업, 재개발·재건축 대안 될까

재건축 초과이익 환수제를 앞둔 시장의 움직임

성남 구도심 재개발·재건축 사업장, 일제히 속도 낸다

1. 서울시, 재건축 아파트 노후동 보존보다 주민 편의시설이 우선… 관련 정책 폐지 예고

서울시가 ‘재건축 흔적 남기기’ 정책을 폐지한다고 밝혔습니다. 서울시는 ‘재건축 흔적 남기기’ 정책 시행으로 옛 아파트 노후동을 정비사업지 내 존치하는 건 효율적이지 않다며, 입주민 편의성을 고려한 공공 및 편의시설로의 변경이 필요하다고 전했습니다. _{읽으러가기}

• 재건축 흔적 남기기 정책 이란? 역사적 ‘가치’가 있다고 판단되는 재건축 단지의 경우 일부 동(棟)을 철거하지 않고 남겨두기로 한 정책이다.

서울시의 이번 정책 폐지로, ‘재건축 흔적 남기기’ 대상지로 선정된 서울 반포주공1단지, 개포주공1·4단지, 잠실5단지가 노후 아파트 보존 대신 상가 및 편의시설로 변경 설계할 예정입니다. 업계에서는 ‘사업 초기부터 해당 부지를 활용할 수 있는 건축 계획을 했다면 해당 토지를 더 유용하게 활용할 수 있었을 것’이라며 아쉬워하는 분위기입니다.

2. 전국 정비사업장 시공사 교체 증가 우려 속 대전 장대B구역도 시공사 계약 해지 단행

대전 장대B구역 재개발 조합이 기존 시공사와의 계약을 해지했습니다. 장대B구역 재개발은 대전시 유성구 장대동 1495번지 일원에 아파트 2,900여 채를 공급하는 7,323억 원대 공사비 규모로, 대전 내에서 가장 큰 규모로 꼽히는 사업장입니다. 조합은 9월 내 시공사 입찰공고를 내고 연내 시공사 교체를 마무리 짓겠다는 계획입니다. _{읽으러가기}

건설업계에서는 이러한 조합의 시공사 교체에 대한 우려감이 증폭되고 있습니다.부산∙대구∙광주∙대전 등 대규모 정비사업장의 시공사 변경 추진이 빈번해지면서 대형 건설사들은 리스크 관리 차원에서 수주 경쟁을 자제하는 추세입니다. 업계 관계자는 최근 전국 주요 도시정비사업장은 단독입찰에 의한 수의계약이 주를 이루고 있다며, 앞으로도 경쟁입찰로 시공사를 선정하기란 쉽지 않을 것이라고 전망했습니다. _{읽으러가기}

3. 수도권 가로주택 정비사업 열기 번져… 각종 재건축·재개발 규제 적용 안 받아 각광

가로주택 정비사업에 대한 정비업계의 관심이 나날이 높아지고 있습니다. 가로주택 정비사업은 도시정비사업 중에서도 전체 진행기간이 3~4년 정도로 비교적 짧은 것이 특징입니다. 분양가상한제, 재건축초과이익환수제, 전매 제한 등을 적용 받지 않으며 정비구역 및 추진위원회 구성 과정을 생략해 진행 가능합니다. _{읽으러가기}

• 가로주택 정비사업이란? 도로에 둘러싸인 블록 단위 소규모 노후 주택을 기존 주거지의 도시 기반시설을 유지하며 정비하는 미니 재건축 사업이다.

현재 수도권에 위치한 가로주택 추진 사업장은 약 400곳으로 부동산 호재 등에 의한 시세 상한을 기록하고 있습니다. 서울시 가로주택정비사업장은 총 105곳으로 지난해 같은 시기 대비 약 40곳이 늘었습니다. 경기도 내 가로주택 정비사업을 시행 중인 사업지는 총 333곳으로 2020년 대비 약 7배 증가했고, 인천에서도 작년에 비해 8곳이 늘었습니다.

4. 커뮤니티 고급화부터 연대출범까지… 재초환 대응전략 고심 중인 조합들  

정부의 재건축 규제를 반대하는 조합으로 구성된 ‘전국재건축정비사업조합연대’가 오는 9일 설립총회를 개최하고 공식적인 연대 출범을 선포합니다. 총 43개 재건축 조합이 참여하는 조합연대는 재건축 초과이익 환수제의 폐지나 시행 유예를 목표로 신규 주택 공급을 활성화하고 부동산 시장 안정화를 도모할 계획입니다. _{읽으러가기}

• 재건축초과이익환수제란? 재건축을 진행하면서 조합원 1인당 평균 3,000만 원 이상의 개발 이익을 얻게 되면 초과이익으로 간주하여 0~50% 부담금을 매기는 제도이다. 여기서 초과이익이란 재건축 종료시점(준공인가) 집값에서 재건축 개시시점(추진위원회 설립 승인) 집값과 해당 시·군·구 평균 집값 상승분, 개발비용을 뺀 금액이다. 재건축 초과이익환수제의 대상은 2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축 조합이며, 재개발과 리모델링은 제외된다.

한편, 현행 법령에 따라 재건축 초과이익 환수제를 적용 받는 서울 서초구 반포센트레빌을 비롯, 반포1단지 3주구, 방배 삼익아파트, 경기 과천 주공 4단지 등은 재건축 단지 커뮤니티를 고급화하여 조합의 이익을 줄이는 방향으로 사업을 추진 중에 있습니다. 스카이라운지, 영화관, 수영장, 조식카페 등 커뮤니티 고급화에 투자해 개발 비용과 입주민의 편의성을 높이면 재초환 등 세금 문제에서도 효과를 낼 수 있다는 전략입니다. _{읽으러가기}

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5. 성남시, 지하철 8호선 산성·모란역 잇는 구도심 대장 정비사업지 추진 가속화

경기 성남시가 중원구·수정구 일대에서 2단계 재개발 예정 구역의 정비계획 용역에 착수했습니다. 현재 성남 중원구·수정구 일대에서 정비사업을 마쳤거나 추진중인 구역은 모두 20여곳에 달합니다. 지하철 8호선 산성역과 신흥역 역세권인 산성구역·도환중1구역의 총 5,584가구는 최근 이주를 시작했습니다. 인근 신흥역과 단대오거리역 사이에 위치한 상대원2구역은 5,090가구가 들어설 예정으로 관리처분총회를 마쳤습니다.

정비업계 관계자들은 성남 구도심 재개발 추진 사업지 다수는 지하철 8호선 일대의 산성역~남한산성입구역~단대오거리역~신흥역~수진역~모란역을 따라 진행되기 때문에 도심 접근성과 입지가 훌륭해 사업성이 높다고 평가했습니다. _{읽으러가기}

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